Vente et étendue de l’engagement

Promesse de vente et conformité du bien : quand l’engagement du vendeur est en cause

Qu’est-ce qu’un engagement dans une promesse de vente ?

Lorsqu’une promesse de vente est signée, vendeur et acquéreur s’engagent dans un cadre contractuel strict. Le vendeur s’engage à délivrer un bien conforme aux stipulations de la promesse, et l’acheteur à en finaliser l’acquisition si toutes les conditions sont réunies.

Toute imprécision, toute réserve mal formulée ou toute non-conformité apparente ou cachée peut faire basculer la vente… et ouvrir la voie à des litiges autour de l’indemnité contractuelle (souvent sous forme de clause pénale). Les engagements doivent donc être pris au sérieux, et chaque mot de la promesse doit être pesé.

Voici une illustration de ce concept fondé sur une histoire vraie.

Une vente à 8 millions d’euros qui capote pour une histoire d’assainissement

En 2016, la SCI I promet de vendre un immeuble situé à Paris à la société S, pour un montant de 8 100 000 €.

La promesse prévoit :

• Une clause pénale de 405 000 € si l’une des parties refuse de signer l’acte de vente sans motif valable.

• Une clause sur l’assainissement : la SCI déclare que le bien est raccordé à l’assainissement communal, sans garantir la conformité des installations aux normes.

• L’engagement de faire réaliser un diagnostic, et d’engager une concertation entre les parties si le certificat de conformité ne peut être délivré.

Le diagnostic révèle que le raccordement n’est pas direct : certaines canalisations passent par les réseaux de voisins avant de rejoindre le réseau communal.

Le refus de signer et le début du contentieux

La société S refuse d’acheter. La SCI saisit la justice pour demander l’application de la clause pénale de 405 000 €.

Le tribunal rejette sa demande et, à l’inverse, condamne la SCI au paiement de cette somme à l’acquéreur, estimant que le vendeur n’avait pas respecté son engagement de raccordement direct.

Mais en appel, la situation s’inverse : la cour estime que dans la promesse de vente, la SCI n’avait pas garanti un raccordement direct.

Toutefois, elle refuse aussi de condamner l’acquéreur, car la SCI n’avait pas mis en demeure l’acheteur de signer l’acte, comme prévu dans la promesse.

Résultat : aucune des parties n’obtient la clause pénale.

La Cour de cassation tranche (arrêt du 11 juillet 2024, RG n° 22–24.357)

La société S forme un pourvoi.

Elle soutient que la promesse impliquait que l’ensemble des canalisations soit directement raccordé au réseau communal. Le vendeur a ainsi manqué à son obligation de délivrance.

La Cour de cassation lui donne raison :

• Le vendeur est tenu de livrer le bien conformément aux engagements contractuels.

• La mention du raccordement au réseau communal implique un raccordement direct.

• En cas de défaut, la clause pénale est due, même sans mise en demeure préalable, si les conditions de la promesse n’étaient pas respectées.

Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier

Une promesse de vente n’est pas un avant-contrat neutre. Elle crée de véritables obligations, notamment pour le vendeur : livrer un bien conforme à ce qu’il déclare.

Le moindre écart, la moindre imprécision sur l’état du bien, peut être considérée comme un manquement à l’obligation de délivrance.

Avant toute signature, faites vérifier chaque clause, et en cas de condition particulière (diagnostic, conformité, raccordement), précisez clairement les conséquences. Un mot mal choisi peut coûter très cher… ici, 405 000 €.