Promesse de vente et condition suspensive de prêt

Promesse de vente et condition suspensive de prêt : quelles sont les obligations de l’acheteur ?

Lorsqu’un compromis ou une promesse de vente est signé avec une condition suspensive d’obtention de prêt, l’acheteur est protégé en cas de refus de financement.

Toutefois, cette protection suppose que les démarches soient faites sérieusement et conformément aux termes de la promesse. À défaut, l’acheteur peut être considéré fautif… et devoir verser l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat.

Voici une histoire réelle sur ce sujet.

Une vente à Versailles… qui tombe à l’eau pour cause de prêt refusé

Le 31 juillet 2015, Madame H consent à Madame Z une promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier situé près de Versailles, au prix de 835 000 €.

La vente est conclue sous condition suspensive d’obtention d’un prêt :

• Montant maximum : 100 000 €

• Durée : 15 ans

• Taux : 2,2 % hors assurance

• Délai : avant le 30 septembre 2015

Une indemnité d’immobilisation de 83 500 € est prévue, avec consignation de la moitié chez le notaire.

Mais Madame Z n’obtient pas son prêt. Madame H l’assigne alors pour obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Tribunal vs Cour d’appel : deux visions opposées de la faute

En première instance, le tribunal condamne Madame Z au paiement de l’indemnité. Il retient que :

• Elle a sollicité un prêt de 80 000 €, soit moins que les 100 000 € prévus.

• Elle aurait dû demander strictement le montant indiqué dans la promesse.

Mais en appel, la cour invalide cette analyse :

• Madame Z a bien effectué une demande de prêt.

• Le prêt lui a été refusé.

• Elle n’a pas commis de faute : elle reste donc protégée par la condition suspensive.

La Cour de cassation confirme l’absence de faute (arrêt du 4 juillet 2024, RG n° 22–12.043)

Madame H forme un pourvoi, en faisant valoir deux arguments :

• L’acheteuse a demandé un prêt inférieur en montant (80 000 €) et à un taux inférieur (2 %).

• Elle a signalé le refus de prêt avec 15 jours de retard.

Mais la Cour de cassation rejette le pourvoi :

• Le montant de 100 000 € est un maximum, et non une obligation de demander cette somme exacte.

• Le taux de 2 % était une prévision favorable, pas un manquement.

• Le délai expiré n’était pas automatiquement sanctionnable : il ouvrait simplement à la venderesse la possibilité de mettre en demeure, ce qu’elle n’a pas fait.

Conclusion : aucune faute de l’acheteuse, donc pas d’indemnité d’immobilisation due.

Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier

En matière de promesse de vente, la rédaction des clauses de condition suspensive est cruciale. Le mot “maximum” n’impose pas qu’une demande soit déposée à la hauteur de cette somme (on peut solliciter un prêt inférieur) mais en revanche on ne peut déposer une demande supérieure au maximum fixé, sauf à engager sa responsabilité.

Pour les vendeurs : soyez vigilants aux termes de la promesse, et n’hésitez pas à mettre en demeure en cas de silence.

Pour les acquéreurs : respectez l’esprit comme la lettre du contrat et conservez toutes les preuves de vos démarches.