La cotisation au fonds travaux en copropriété : obligations?

Qu’est-ce qu’un fonds travaux en copropriété ?

Le fonds travaux est une réserve d’argent constituée par les copropriétaires pour anticiper les dépenses liées aux futurs travaux sur les parties communes de l’immeuble.

Institué par la loi ALUR, il est obligatoire dans la majorité des copropriétés, sauf exception. Il vise à éviter les appels de fonds d’urgence ou les blocages lors de la réalisation de travaux importants.

Chaque copropriétaire y contribue annuellement, en proportion de ses tantièmes généraux. Les sommes versées restent attachées au lot : elles ne sont pas remboursées en cas de vente du bien, mais profitent à l’acquéreur.

Ce fonds ne peut être utilisé qu’après un vote en assemblée générale, et uniquement pour financer des travaux décidés collectivement. C’est un outil de prévoyance… mais aussi un sujet de contentieux lorsqu’il est mal compris ou mal géré.

Voici une illustration de ce sujet.

Le cas d’un copropriétaire de garage à Briançon

Monsieur Z est propriétaire d’un garage situé dans une copropriété composée de quatre bâtiments à Briançon.

En 2018, lors d’une assemblée générale, les copropriétaires votent, conformément à la loi du 10 juillet 1965, la création d’un fonds travaux, alimenté par une cotisation annuelle équivalente à 5 % du budget prévisionnel, répartie selon les tantièmes généraux.

Monsieur Z refuse de payer.

Il estime qu’en tant que propriétaire d’un garage, il ne devrait pas contribuer à des travaux relatifs à des équipements collectifs qu’il n’utilise pas.

Une contestation rejetée en première instance et en appel

Tant le tribunal que la cour d’appel rejettent sa demande.

La cour rappelle que selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les cotisations au fonds travaux sont dues par tous les copropriétaires, et réparties selon les tantièmes généraux, sans condition d’usage ou d’utilité.

La résolution votée en assemblée est donc valable.

La Cour de cassation confirme (arrêt du 4 juillet 2024, RG n° 22–21.758)

Monsieur Z forme un pourvoi.

Il soutient que la cotisation au fonds travaux ne peut pas le contraindre à financer des équipements sans utilité pour son lot.

Mais la Cour de cassation rejette son pourvoi :

• Elle rappelle que la cotisation au fonds travaux est assimilée à une charge générale de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes.

• Elle est donc répartie selon les tantièmes, sans lien avec l’usage spécifique du lot.

En clair, la contribution au fonds travaux est obligatoire, même pour un garage isolé.

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Même si le paiement est calculé sur la base des tantièmes généraux, l’affectation du fonds à des travaux précis devra, elle, respecter la règle d’utilité. Cela signifie que si des travaux ne concernent pas votre lot (par exemple un ascenseur pour un garage au rez-de-chaussée), aucune somme ne pourra être prélevée sur votre quote-part du fonds.

En tant que copropriétaire, il est donc important de :

• Vérifier que le mode de répartition est conforme,

• Et de rester vigilant lors de l’affectation du fonds à des travaux précis, notamment lors du vote en AG.