Différence de surface et responsabilité de l’architecte

La surface de mon bien n’est pas celle indiquée dans l’acte de vente : quel recours?

La surface mentionnée dans le contrat de vente ou les plans engage le promoteur/constructeur. Sa responsabilité est donc engagée si la surface livrée est finalement inférieure à celle contractuellement prévue.

Mais attention, les contrats prévoient généralement une tolérance de 5%. Dès lors une indemnisation n’est possible que la différence de surface est supérieure à 5%.

Voici une illustration s’agissant de la responsabilité de l’architecte chargé de la maitrise d’oeuvre.

Différence de surface contractuelle et responsabilité de l’architecte

Un maître d’ouvrage se trouve confronté à un problème de surface dans le cadre de la construction d’un immeuble divisé en lots de copropriété. Il confie la maîtrise d’œuvre à un architecte, avec une mission complète allant des études préliminaires à l’assistance à la réception et au dossier des ouvrages exécutés.

Lors de la réception, il apparaît qu’un lot est plus petit que prévu : l’appartement devait faire 73 m² mais ne mesure que 66,3 m². Le maître d’ouvrage assigne donc l’architecte pour obtenir une indemnisation du préjudice lié à ce déficit de surface après la vente.

La cour d’appel rejette la demande : même si l’architecte avait une mission complète, il n’avait pas reçu de missions complémentaires comme le relevé des existants, le mesurage, la représentation graphique ou le calcul des superficies. Elle en conclut que l’erreur ne lui était pas imputable.

Le maître d’ouvrage forme alors un pourvoi en cassation.

La décision de la Cour de cassation (arrêt du 7 novembre 2024, RG n° 23 – 12. 315)

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel. Elle juge que :

• L’architecte, chargé d’une mission complète incluant nécessairement la direction de l’exécution des travaux, est tenu de veiller à une exécution conforme aux prévisions contractuelles et aux plans établis, même sans mission spécifique de mesurage des surfaces.

• Le maître d’ouvrage peut demander une indemnisation pour le manque à gagner résultant de la non‑conformité aux surfaces prévues contractuellement.

La Cour reconnaît donc la responsabilité de l’architecte dans ce type de litige, et confirme le droit à indemnisation du maître d’ouvrage.

Les enjeux pratiques

• Du côté du maître d’ouvrage : bien vérifier que la mission confiée à l’architecte couvre effectivement toutes les phases, y compris la direction de l’exécution des travaux.

• Du côté de l’architecte : anticiper ces obligations dans la définition de la mission et adapter ses tarifs en conséquence.

Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier

Sécuriser dès le départ la mission confiée à l’architecte en précisant l’ensemble des obligations attendues, y compris l’exécution conforme aux plans et la vérification des surfaces. Cela évite les litiges coûteux et assure une meilleure protection juridique pour toutes les parties.