Augmentation du loyer du bail commercial renouvelé

COMMENT AugmentER LE loyer LORS DU renouvellement du bail commercial

« Tout a un terme en ce bas monde excepté le loyer qui en a quatre », disait Charles Monselet. Cette maxime illustre parfaitement cette affaire où des bailleurs contestent le plafonnement légal du loyer lors du renouvellement.

Contexte de l’affaire – une pharmacie louée depuis 1979

• En 1979, la famille G loue un local commercial à Mme B pour une officine de pharmacie à Mont-de-Marsan, au loyer annuel de 17 400 Francs (~ 2 652 €).

• Le bail se renouvelle tacitement tous les neuf ans.

• En décembre 2015, Mme B demande un renouvellement. Les bailleurs souhaitent fixer le loyer à 15 600 € hors charges, ce que la locataire refuse.

Le cadre légal – articles L 145‑33 et L 145‑34 du Code de commerce

• L’article L 145‑33 impose que le loyer renouvelé corresponde à la valeur locative, évaluée selon divers critères (destination, obligations, prix voisins, etc.).

• L’article L 145‑34 prévoit un plafonnement basé sur l’indice du bail, sauf modification notable d’un des critères légaux.

Le déplafonnement invoqué – une nouvelle charge légale pesant sur le bailleur

• Le bailleur argue que l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile propriétaire non occupant, devenue obligatoire pendant le bail, a fait augmenter les primes de plus de 30 %, réduisant la rentabilité.

• La cour d’appel retient cette charge comme une modification notable des obligations, et un expert évalue le nouveau loyer à 8 200 € hors charges par an.

Le pourvoi de la locataire – l’argument de l’antériorité

• Mme B conteste l’augmentation en avançant que l’assurance avait déjà été souscrite avant qu’elle devienne obligatoire. Selon elle, la hausse de prime ne découle pas d’une obligation légale nouvelle mais d’un choix privé.

L’arrêt de la Cour de cassation du 23 janvier 2025 (RG n° 23‑14.887)

• La Cour rejette le pourvoi.

• Elle estime que la création d’une obligation légale nouvelle pendant le bail expiré constitue une modification notable justifiant le déplafonnement.

• La hausse du loyer au-delà de l’indexation est donc légale même si l’assurance était déjà souscrite.

✅ À retenir : les clés pour un renouvellement réussi

Mon conseil d’avocat spécialiste

• Faites réaliser une analyse professionnelle des évolutions impactant le loyer (obligations légales, charges nouvelles, commercialité locale).

• Une nouvelle charge légale pendant le bail peut justifier une augmentation du loyer au-delà du simple indice.