,Faut-il une autorisation d’assemblée générale de copropriété pour faire des travaux dans son appartement ?

Ainsi, les travaux réalisés à l’intérieur de l’appartement, qui n’affectent ni les parties communes ni l’aspect extérieur de l’immeuble, peuvent en principe être entrepris librement, sans autorisation préalable de l’assemblée générale de copropriété.

1. Destination de l’immeuble et règlement de copropriété : Les travaux ne doivent pas contrevenir à la destination de l’immeuble ni aux stipulations du règlement de copropriété, qui peut prévoir des restrictions justifiées par la destination de l’immeuble

2. Travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur : Lorsque les travaux affectent les parties communes (par exemple, murs porteurs, canalisations communes, façades, balcons, toitures, etc.) ou l’aspect extérieur de l’immeuble, une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires est obligatoire.

En voici une illustration.

Réaliser des travaux privatifs peut impacter les parties communes

« Vous connaissez le double effet kiss cool ? » Voici une affaire où un vendeur est poursuivi pour avoir fait tomber des cloisons devenues porteuses sans autorisation.

Un affaissement grave suite à des cloisons supprimées

• En 2014, une SCI vend des appartements dans un immeuble.

• Deux ans plus tard en février 2016, le plancher de l’appartement situé au-dessus d’un des lots vendus s’affaisse.

• En 2016, le plancher d’un lot s’effondre : l’acquéreur assigne son vendeur pour réticence dolosive, tandis que le syndicat réclame réparation des dégâts aux parties communes.

• L’acquéreur de cet appartement assigne son vendeur pour obtenir réparation du préjudice subi invoquant la réticence sollicite celui-ci. Il lui rapproche de ne pas l’avoir tenu informé du fait que des travaux avaient été réalisés antérieurement à la vente.

• En effet, en 2002, la société venderesse avait réaliser des travaux de démolition de cloisons qui avaient immédiatement justifié le renforcement de la structure de l’immeuble par la pose de sabots. 

  Les cloisons étaient en effet devenues porteuses avec le temps de sorte que leur retrait avait fragilisé l’immeuble.

L’intervention du syndic des copropriétaires

• Le syndicat intervient pour demander réparation, car les dommages affectent la structure commune.

• Le vendeur est condamné à indemniser l’acquéreur et le syndicat.

H3 : Cassation du 21 novembre 2024 (3ᵉ civ., RG n° 23‑10.180)

• La Cour confirme que les cloisons étaient devenues porteuses : les travaux ont donc affecté les parties communes.

• Dès lors, la suppression sans autorisation d’Assemblée générale était illégale, même si les travaux ont été réalisés en parties privatives.

• Le vendeur est donc responsable du préjudice subi, même envers le syndicat.

Ce que cela signifie pour les copropriétaires et vendeurs

Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier

• Ne retirez jamais une cloison sans faire appel à un architecte ou un ingénieur : ce qui était non porteur peut devenir structurel.

• Avant tout projet privé susceptible d’impacter la structure, soumettez-le à l’Assemblée générale, même si cela ne porte que sur les parties privatives de votre lot de copropriété.

• En cas d’effondrement ou préjudice lié à la structure, le syndicat peut obtenir réparation de votre part.