Dégradations locatives et délai de remise en location

Quelles sont les obligations du locataire en matière de dégradations locatives ?

Lorsqu’un logement est restitué, la question des dégradations est souvent source de litige entre bailleur et locataire.

Le principe est clair : le locataire doit restituer le bien dans l’état où il l’a reçu, sauf ce qui relève de l’usure normale ou de la vétusté.

Encore faut-il prouver qu’il y a eu des dégradations… et déterminer le montant indemnisable.

Voici une illustration, tirée d’une histoire vraie!

Les faits de l’affaire

Madame B loue un appartement meublé à Metz depuis mai 2019. En 2021, elle donne congé et restitue les clés.
Le bailleur l’assigne ensuite en justice, lui reprochant :

• d’avoir dégradé le logement,

• d’avoir retardé sa vente de plusieurs mois pour effectuer les réparations.

Le tribunal condamne la locataire à plus de 2 000 € au titre des travaux et du retard dans la vente.

Les arguments devant la Cour de cassation

Madame B forme un pourvoi (l’affaire ne pouvant être portée en appel car inférieure à 5 000 €) et invoque une :

• Absence de comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie pour prouver les dégradations.

• Indemnisation excessive du retard de vente : le bailleur n’a perdu qu’une chance de vendre plus vite, et non la certitude.

La décision de la Cour de cassation (29 février 2024, RG n° 22-23.082)

La Cour casse le jugement pour deux raisons :

• Preuve des dégradations : le juge devait comparer les états des lieux pour vérifier si les désordres relevaient de la vétusté ou d’une dégradation réelle.

• Perte de chance : l’indemnité ne peut être égale à l’avantage espéré. Le tribunal devra fixer un pourcentage de la somme réclamée en fonction des chances réelles de vendre plus vite.

Ce qu’il faut retenir

1. Prouver les dégradations
Un devis ou une facture ne suffit pas. Il faut comparer l’état des lieux d’entrée et de sortie.

• Exemple d’usure normale : peinture défraîchie après 7 ans.

• Exemple de dégradation : trous dans les murs, moquette brûlée, etc.

2. Évaluer correctement le préjudice
Pour un retard dans la relocation ou la vente, l’indemnité doit refléter le préjudice réel.
Si le bailleur n’avait qu’une chance de vendre plus vite, la réparation sera partielle.

Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier

Bailleurs comme locataires doivent soigner l’état des lieux et conserver toutes les preuves.
En cas de litige, l’évaluation du préjudice doit rester proportionnée et justifiée pour être retenue par le juge.