Changer l’usage d’un lot en copropriété : vos droits
PEUT-ON CHANGER L’AFFECTATION D’UN LOT DE COPROPRIETE?
Il est possible de changer l’affectation des parties privatives de son lot de copropriété.
Pour cela, il faut que ce changement respecte :
- La destination de l’immeuble fixée par le règlement de copropriété.
- Et les droits des autres copropriétaires.
Voici une illustration.
Des débarras transformés en logements… en haut d’un immeuble parisien
Cette semaine, je vous raconte l’histoire d’un syndicat des copropriétaires confronté à une transformation non autorisée de lots privatifs : des débarras situés au 6e étage d’un immeuble ont été aménagés en logements à usage d’habitation.
Tout commence dans un immeuble parisien de 6 étages comprenant 35 lots. Les quatre lots du dernier étage sont, selon le règlement de copropriété, à usage de débarras.
En 2015, trois d’entre eux sont achetés par de nouveaux copropriétaires. Le quatrième appartient déjà à un résident de l’immeuble.
Un incendie et une AG déclenchent les hostilités
Un incendie survient dans l’immeuble. Fort heureusement, il n’y a pas de victime. Mais il met en lumière un problème majeur : l’escalier menant au 6e étage est non conforme aux normes de sécurité incendie.
Le 3 juillet 2017, l’assemblée générale des copropriétaires vote une résolution interdisant l’usage d’habitation de ces lots, invoquant des risques pour la sécurité des occupants.
Une atteinte à la rentabilité locative ?
Les copropriétaires du 6e étage contestent cette décision en justice. Leur argument : la résolution leur interdit de louer leurs lots à usage d’habitation, réduisant fortement leur rentabilité locative.
Ils demandent donc l’annulation de la résolution, considérant qu’elle est abusive.
LA Décision judiciaire : remise en état ordonnée
Le tribunal judiciaire, puis la Cour d’appel, rejettent leur demande. Pire encore : à la demande du syndicat des copropriétaires, la justice ordonne la remise en état des lots dans leur usage initial de débarras, sous astreinte de 100 € par jour de retard.
Mécontents, les copropriétaires du dernier étage forment un pourvoi en cassation. Ils avancent deux arguments juridiques pour tenter de faire annuler cette décision.
La prescription
Selon eux, les lots étaient utilisés comme logements depuis plus de 30 ans. L’action serait donc tardive.
L’incompétence de l’assemblée générale
Ils soutiennent que seule l’administration publique peut imposer une interdiction fondée sur des motifs de sécurité ou salubrité. Ils considèrent que l’assemblée générale a outrepassé ses droits en limitant l’usage privatif de leurs lots.
Un arrêt clair de la Cour de cassation (22 mai 2025, RG n°23-19.387)
La Cour de cassation rejette leur pourvoi.
La prescription : un point de départ précis
La Cour retient que le point de départ de la prescription est le 24 mai 2017, date à laquelle l’architecte a remis au syndicat un rapport attestant de la dangerosité de l’accès au 6e étage, notamment en cas d’évacuation d’urgence. Ce rapport constitue l’élément déclencheur de l’action.
Les pouvoirs de l’assemblée générale et sécurité
La Cour juge que la restriction apportée à l’usage privatif est légitime, car elle vise à assurer la conservation de l’immeuble. L’AG n’a donc pas excédé ses compétences en interdisant un usage contraire à la sécurité collective.
Leçon à retenir : l’affectation d’un lot n’est jamais anodine
Les copropriétaires devront remettre leurs lots dans leur état d’origine, c’est-à-dire en débarras, même s’ils les avaient achetés déjà transformés en logements.
Mon conseil d’avocate spécialiste en droit immobilier
- Avant d’acheter ou de transformer un lot en copropriété, lisez attentivement le règlement de copropriété.
- Vérifiez si l’affectation prévue est compatible avec votre projet.
- Et souvenez-vous : un changement d’affectation qui compromet la sécurité ou la destination de l’immeuble peut être sanctionné, même des années plus tard.