Comment donner congé en bail d’habitation : mode d’emploi

COMMENT DONNER CONGE DANS UN BAIL D’HABITATION?

En bail d’habitation (résidence principale), le locataire peut donner congé à tout moment, sans avoir à justifier sa décision, à condition de respecter certaines règles de forme et de délai prévues par la loi du 6 juillet 1989.

Le congé doit être notifié au bailleur par l’un des moyens suivants :

• Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR)

• Acte d’huissier

• Remise en main propre contre récépissé ou émargement

Le délai de préavis commence à courir à la date de réception effective de la notification par le bailleur (et non à la date d’envoi).

C’est ce qui a posé difficulté dans cette décision, que je commente.

Un congé envoyé… mais pas réceptionné

Cette semaine, je vous raconte l’histoire d’un locataire qui souhaite donner congé à son bailleur. Ce qui aurait pu être une formalité va se transformer en véritable parcours du combattant juridique, jusqu’à la Cour de cassation.

En juillet 2017, Monsieur C prend à bail un appartement dans les Hauts-de-Seine, pour un loyer mensuel de 895 €, charges comprises. Ses parents se portent caution.

Le 18 juin 2019, Monsieur C adresse à sa bailleresse une lettre recommandée avec accusé de réception pour signifier son départ.

Problème : Madame Z ne va pas retirer le courrier à La Poste.

Une tentative de rattrapage… par les parents

Le 26 juin 2019, les parents du locataire envoient à leur tour un courrier à la bailleresse, contenant une copie du congé de leur fils.
Mais là encore, la lettre recommandée reste en souffrance à La Poste.

Par précaution, ils envoient aussi une lettre suivie, qui, elle, est déposée au domicile de Madame Z le 1er juillet 2019, comme l’indique le suivi postal.

Sans retour de la bailleresse, les parents font dresser un constat d’huissier le 5 juillet 2019, attestant de la libération des lieux.

Une procédure judiciaire engagée par la bailleresse

Le 26 décembre 2019, Madame Z assigne Monsieur C et ses parents devant le tribunal de proximité, pour obtenir le paiement du solde de loyers, de charges, de réparations locatives et de dommages et intérêts.

Seul point de réelle complexité juridique : la validité du congé.

Le débat juridique : à quelle date court le préavis ?

Madame Z soutient que le préavis commence le 27 août 2019, date à laquelle elle affirme avoir effectivement eu en main la lettre de congé.

Elle réclame donc le paiement des loyers jusqu’à septembre.

Le raisonnement du tribunal et de la cour d’appel

Le tribunal puis la cour d’appel rejettent cette argumentation :

• Ils estiment que la bailleresse s’est volontairement abstenue de retirer les courriers.
• Ils considèrent que cela revient à créer un droit potestatif, contraire à l’esprit de la loi.
• Ils retiennent donc comme point de départ du préavis la date du 1er juillet 2019, soit le jour où la lettre suivie a été déposée à son domicile.

La bailleresse est condamnée à verser 2 000 € de dommages et intérêts au locataire.

Revirement devant la Cour de cassation (arrêt confirmé)

Madame Z forme alors un pourvoi en cassation. Elle s’appuie sur l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 relatif aux congés donnés par les locataires.

Et cette fois, elle obtient gain de cause.

La Cour rappelle les règles précises du congé

Par un arrêt du 7 mai 2025 (RG n°23-13.151), la Cour de cassation rappelle que :

Le congé donné par lettre recommandée ne produit effet qu’à compter du moment où le bailleur a effectivement réceptionné le courrier.

En l’espèce, ni la lettre suivie, ni la présomption de connaissance du contenu, ni même le constat d’huissier ne peuvent suffire.

Le point de départ du préavis est donc fixé au 27 août 2019, date à laquelle Madame Z a reçu le courrier recommandé.

Leçon à retenir : comment sécuriser un congé de location

Si vous êtes locataire et souhaitez mettre fin à votre bail, ne présumez jamais de la bonne foi ou de la coopération du bailleur.

Les trois moyens sûrs pour faire courir le préavis

1. Lettre recommandée avec accusé de réception, effectivement remise au bailleur
2. Remise en main propre contre récépissé ou signature
3. Signification par commissaire de justice (anciennement huissier)

En cas d’urgence, ou de doute sur la volonté du bailleur de réceptionner le courrier, optez immédiatement pour un acte d’huissier.

Mon conseil d’avocate specialiste en droit immobilier

Un congé mal délivré peut avoir des conséquences lourdes : loyers supplémentaires, contentieux, condamnations.

Avant de partir, faites-vous conseiller, ou sécurisez votre congé avec un professionnel du droit ou un commissaire de justice.