Garantie décennale et responsabilité du vendeur/constructeur
Quand je vends mon bien immobilier après avoir réalisé des travaux, suis-je responsable de la qualité de ces travaux… et pendant combien de temps ?
En application de l’article 1792-1 du Code civil, si vous vendez, dans les dix ans de sa réalisation, un ouvrage que vous avez construit ou fait construire, vous êtes réputé “constructeur”. À ce titre, vous pouvez être tenu responsable des dommages de nature décennale ou intermédiaire affectant ces travaux.
Voici une illustration de ce sujet.
UN mur de clôture fissuré… et des acheteurs désemparés
Cette semaine, je vous raconte l’histoire d’un couple d’acheteurs qui découvre, après l’acquisition de leur maison, que le mur de clôture construit par les vendeurs présente de larges fissures.
Une expertise amiable révèle un risque d’effondrement lié au non-respect des règles de l’art, et une estimation des travaux de reprise supérieure à 40 000 €.
Une vente conclue… sans difficulté
- Maison située dans la région de Lyon
- Vente signée le 13 mars 2015
- En juin 2016, les acheteurs arrachent la végétation couvrant le mur… et découvrent les désordres
Ils saisissent leur protection juridique, qui mandate un expert :
- Fissures confirmées
- Risque d’effondrement (mais pas immédiat)
L’échec de la phase amiable et la voie judiciaire
Devant le refus d’indemnisation des vendeurs, les acquéreurs lancent une procédure judiciaire.
Une expertise judiciaire est ordonnée. Dans son rapport déposé le 31 octobre 2018, l’expert confirme le risque d’effondrement et chiffre les travaux à 47 300 €.
Une double base juridique pour leur demande
Les acheteurs assignent les vendeurs en se fondant :
- À titre principal : sur la garantie décennale des constructeurs
- À titre subsidiaire : sur la responsabilité contractuelle de droit commun
Une victoire de courte durée devant le tribunal judiciaire
Le tribunal judiciaire leur donne raison :
Les vendeurs sont condamnés à 47 300 € au titre des travaux de reprise du mur.
Mais les vendeurs interjettent appel, et la Cour d’appel infirme le jugement.
Pourquoi la cour d’appel rejette leur demande
- Garantie décennale : pas d’effondrement avéré pendant le délai de 10 ans → pas d’engagement de responsabilité
- Responsabilité contractuelle : en l’absence de contrat de construction entre les parties, aucune faute contractuelle n’est retenue
Le pourvoi en cassation : la notion de « vendeur-constructeur » au cœur du débat
Mécontents, les acheteurs forment un pourvoi en cassation.
Ils s’appuient sur l’article 1792-1 du Code civil, qui définit comme constructeur toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.
Ils soutiennent donc que les vendeurs, auteurs du mur, peuvent être recherchés au titre de la garantie des dommages intermédiaires.
L’arrêt de la Cour de cassation du 30 janvier 2025 : une cassation claire
La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel (Cass. civ. 3e, 30 janv. 2025, n° 23-16.347).
Les enseignements de la haute juridiction
- Est réputée constructeur la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a elle-même construit,
- Cette personne est tenue pendant 10 ans après réception d’une responsabilité pour faute prouvée en cas de dommages intermédiaires (c’est-à-dire, des désordres ne rendant pas l’ouvrage impropre à sa destination, mais le compromettant)
L’affaire est donc renvoyée devant une autre cour d’appel, qui devra apprécier si les vendeurs ont commis une faute dans la construction du mur.
Mon conseil d’avocate specialiste en droit immobilier
Vous souhaitez construire un mur, une extension ou une piscine sur votre propriété, et envisagez de vendre dans les 10 ans ?
- Faites appel à un professionnel du bâtiment couvert par une assurance décennale,
- Informez clairement l’acquéreur,
- Ne négligez pas votre qualification de constructeur, même si vous êtes un simple particulier