Dommages et intérêts pour impayés de charges de copropriété?

Quelle est la première étape en cas d’impayés de charges par un copropriétaire ?

 L’impayé de charges est un problème récurrent qui impacte directement la trésorerie et la gestion quotidienne de la copropriété. Pour un syndic de copropriété ou un administrateur de biens, la rapidité d’action est cruciale pour préserver l’équilibre financier du syndicat.

La première étape, après l’envoi d’une mise en demeure formelle et infructueuse, consiste généralement à engager une procédure judiciaire. Le syndicat peut recourir à la procédure accélérée au fond pour obtenir la condamnation du débiteur au paiement de l’arriéré, mais aussi des provisions à échoir de l’année.

Cependant, la question se pose souvent de savoir si le syndicat peut aller au-delà et réclamer des dommages et intérêts pour le préjudice causé par ces retards de paiement (frais administratifs, judiciaires, difficultés de trésorerie).

La Cour de Cassation sur les Dommages et Intérêts pour Impayés de Charges

 Pour obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire légal, le syndicat des copropriétaires doit remplir deux conditions cumulatives.

Réponse de la Cour de Cassation : Oui, le copropriétaire indélicat a obtenu gain de cause sur ce point précis. Dans son arrêt du 4 septembre 2025 (n° 23–23.329), la Cour de Cassation rappelle, au visa de l’article 1231-6 du Code civil, que l’octroi de dommages et intérêts nécessite de caractériser la mauvaise foi du débiteur et l’existence d’un préjudice indépendant du simple retard de paiement. L’arrêt d’appel a été cassé, car la Cour d’appel n’avait caractérisé ni l’une ni l’autre de ces conditions.

Rappel du Litige en Droit Immobilier

 Ce cas de jurisprudence en droit immobilier concerne Monsieur Z, un copropriétaire de la région de Rouen, connu pour ses retards de paiement récurrents de charges.

L’action en justice du Syndicat

Lassé de cette situation, le syndicat des copropriétaires l’assigne en justice en utilisant la procédure accélérée au fond. L’objectif était d’obtenir non seulement le paiement des arriérés et des provisions à échoir, mais également des dommages et intérêts. Le syndicat faisait valoir que le non-paiement régulier des charges lui causait un préjudice en l’obligeant à retarder ses dépenses.

La Décision du Tribunal et le Pourvoi

Le tribunal judiciaire a donné raison au syndicat, condamnant le copropriétaire à payer les charges dues et à échoir, ainsi que 500 € de dommages et intérêts. Le tribunal estimait que les impayés importants et anciens causaient des désagréments administratifs, judiciaires et des difficultés de financement au syndicat.

Mécontent, le copropriétaire a formé un pourvoi en cassation, arguant que le juge devait obligatoirement caractériser sa mauvaise foi et un préjudice distinct du simple retard de paiement.

La Position de la Cour de Cassation

La Cour de Cassation a donné raison au copropriétaire. Elle a sanctionné la Cour d’appel pour ne pas avoir caractérisé la mauvaise foi du débiteur ni le préjudice indépendant subi par le syndicat. Pour obtenir une indemnisation supérieure aux seuls intérêts moratoires, le syndicat doit prouver un préjudice supplémentaire lié à un comportement fautif.

Mon Conseil d’Avocat Spécialiste en Droit Immobilier

Pour solliciter des dommages et intérêts avec succès, il est impératif de justifier de :

• La mauvaise foi : Ne vous contentez pas de l’impayé. Détaillez des éléments concrets prouvant l’intention ou la négligence volontaire du débiteur. Cela peut être des impayés systématiques depuis des années, un défaut de réponse répété à toutes les sollicitations (mises en demeure, relances), ou le blocage d’opérations importantes pour la copropriété.

• Preuve du préjudice indépendant : Vous devez prouver que les impayés ont généré un préjudice qui va au-delà du simple manque à gagner de l’argent dû. Exemples :

  • Difficultés de trésorerie avérées (comptes en banque à découvert).

  • Obligation de mettre en pause des projets de travaux ou des dépenses nécessaires.

  • Nécessité de voter une provision spéciale pour pallier le défaut de paiement.

L’accompagnement par un avocat spécialiste en droit immobilier est essentiel pour monter des dossiers solides et éviter la cassation.