Bail commercial : quel délai pour la clause résolutoire ?

Le délai de la clause résolutoire : Une limite à la liberté contractuelle ?

Question clé pour les professionnels de l’immobilier

En tant qu’ administrateur de biens ou agence de gestion locative, vous vous demandez : Est-il possible de négocier et de réduire contractuellement le délai prévu par la loi pour l’application de la clause résolutoire dans un bail commercial ?

En d’autres termes, un bailleur peut-il imposer un délai de quinze jours au lieu du délai d’un mois légal pour que son locataire régularise un manquement (loyers impayés, défaut d’assurance, etc.) ?

La réponse de votre avocat spécialiste en droit immobilier

La réponse est non. La Cour de cassation est claire : toute stipulation dans une clause résolutoire d’un délai inférieur à un mois rend la clause non écrite dans son intégralité.

Le bailleur qui tente de raccourcir ce délai ne peut donc pas obtenir la résiliation automatique du bail. C’est un point de vigilance essentiel en droit immobilier commercial pour éviter un « gouffre temporel » lors d’un litige bail commercial.

L’histoire d’un bailleur « trop pressé » : Analyse de la décision

Les faits du litige

L’histoire met en scène une SCI bailleresse (SCI B) et sa locataire (Mme A) à Montpellier. La SCI souhaitait accélérer le processus de résolution du bail face à deux manquements de la locataire : le défaut de justifier d’une assurance locative et le non-paiement de charges locatives.

Pour ce faire, la clause résolutoire insérée au bail commercial prévoyait que la résiliation serait automatique si la locataire ne régularisait pas sa situation dans un délai de 15 jours.

En janvier 2015, la SCI a délivré un commandement de payer et de justifier l’assurance, en visant ce délai contractuel raccourci.

Le rejet de la demande par les juges

La Cour d’appel a rejeté la demande du bailleur en considérant que la clause était non écrite car elle était contraire au délai d’ordre public prévu par l’article L 145-41 du Code de commerce.

Mécontente de cette décision, la bailleresse a formé un pourvoi en cassation.

Son argument était que seule la mention du délai (les 15 jours) devait être considérée comme non écrite, mais que la clause résolutoire, elle, devait rester valable. L’effet aurait été d’appliquer le délai d’un mois prévu par la loi.

La position de la Cour de cassation

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, dans son arrêt du 6 novembre 2025 (RG n°23-21.454). La haute juridiction a rappelé qu’en insérant un délai contractuel plus court que celui d’un mois prévu par la loi, le bailleur a violé une disposition d’ordre public.

En conséquence, la clause résolutoire a été jugée non écrite en son entier. Cette décision empêche la résolution automatique du bail, obligeant le bailleur à engager une procédure plus longue pour obtenir la résiliation judiciaire.

Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier

Le bail commercial est un contrat qui permet de négocier de nombreuses stipulations, mais il est fondamental de respecter scrupuleusement les dispositions d’ordre public prévues par le Code de commerce, notamment celles qui protègent le locataire.

Vouloir gagner du temps en réduisant le délai légal est une erreur qui se paie cher : l’intégralité de la clause résolutoire est invalidée.

Avant de rédiger ou de modifier un bail, il est indispensable de consulter un avocat spécialiste en droit immobilier pour sécuriser vos actes. Il assurera que toutes les clauses sont conformes au droit et protègent vos intérêts.