Litige bail commercial : attention au dépôt de garantie !

 Bail commercial et conservation du dépôt de garantie

Un bailleur peut-il conserver le dépôt de garantie de plein droit ?

Les administrateurs de biens et gestionnaires locatifs se demandent souvent si une clause contractuelle suffit pour conserver l’intégralité du dépôt de garantie en cas de résiliation judiciaire du bail. La question est de savoir si cette rétention automatique est opposable au locataire sans justification supplémentaire du préjudice subi par le bailleur.

La réponse est négative. Si la clause prévoit une conservation forfaitaire du dépôt de garantie à titre d’indemnité en cas de faute du locataire, elle est qualifiée de clause pénale. À ce titre, le juge dispose du pouvoir de la réduire s’il l’estime manifestement excessive au regard du préjudice réellement subi.

La décision de la Cour de cassation du 20 novembre 2025

Dans son arrêt du 20 novembre 2025 (RG n°24-16.763), la Cour de cassation rejette le pourvoi du bailleur. Elle confirme que la clause permettant de conserver le dépôt de garantie de 18 000 euros s’analyse comme une clause pénale excessive. Le bailleur, faute d’avoir prouvé un préjudice réel correspondant à cette somme, voit l’indemnité réduite par le juge à la somme symbolique de 50 euros.

Origine du litige : une résiliation de bail COMMERCIAL pour impayés DE LOYERS

En janvier 2011, deux sociétés signent un contrat de bail commercial pour un local à Paris, destiné à une activité de bureau de change. Le loyer annuel est fixé à 67 000 euros. Suite à des impayés de loyers, le juge des référés constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion de la locataire.

Après la libération des lieux et l’état des lieux de sortie, la société bailleresse assigne sa locataire pour obtenir 14 000 euros de réparations locatives et la conservation du dépôt de garantie de 18 000 euros, conformément à une clause pénale stipulée au contrat en cas de résiliation.

Le contrôle du juge sur la clause pénale INSEREE AU BAIL COMMERCIAL

Le tribunal, puis la Cour d’appel, considèrent que la clause ne prévoit ni réciprocité ni contrepartie réelle. Elle est donc requalifiée en clause pénale. Estimant le montant de 18 000 euros manifestement disproportionné par rapport aux faits, les magistrats réduisent cette pénalité à 50 euros.

Devant la Cour de cassation, le bailleur soutient que l’absence de réciprocité ne suffit pas à caractériser l’excès et que les juges auraient dû rechercher le préjudice réel. La Haute juridiction écarte ces arguments : il appartenait au bailleur de chiffrer et de prouver son préjudice pour justifier le maintien d’une telle somme au titre de la clause pénale.

Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier

Pour sécuriser la conservation d’une indemnité forfaitaire, le professionnel de l’immobilier doit veiller à la rédaction des clauses de résiliation. Si une clause pénale est insérée, elle doit rester proportionnée. En cas de contentieux, ne vous reposez pas uniquement sur le texte du bail.

Je vous conseille de documenter précisément votre préjudice : compilez les frais de procédure et surtout, justifiez la perte de loyers subie durant la période de vacance locative entre le départ du locataire évincé et la relocation effective. C’est ce chiffrage factuel qui permettra de maintenir l’indemnité face au pouvoir de modération du juge.