Travaux et vétusté en bail commercial : le délai pour agir

Travaux et vétusté en bail commercial : le délai pour agir

Quel est le délai de prescription pour exiger des travaux de vétusté ?

En principe, les actions relatives aux baux commerciaux se prescrivent par cinq ans. La question est donc de savoir si ce délai court dès la prise de possession des lieux ou si la responsabilité du bailleur peut être engagée tout au long du contrat.

La réponse de la Cour de cassation

Par un arrêt du 4 décembre 2025 (n° 23-23.357), la Cour de cassation a tranché en faveur d’une responsabilité prolongée. Elle affirme que l’obligation de délivrance et d’entretien du bailleur est une obligation continue. Tant que les désordres liés à la vétusté persistent et qu’aucune clause contractuelle expresse ne transfère cette charge au locataire, l’action n’est pas prescrite. Le locataire peut donc exiger la réalisation des travaux même plus de cinq ans après son entrée dans les lieux.

Origine du litige : une toiture dégradée et un refus de travaux

En 2012, dans la région de Riom, une société prend à bail des locaux industriels pour une activité de fabrication de meubles à structure métallique. Le loyer annuel est fixé à 438 000 euros. Le contrat de bail indique que le preneur accepte les locaux en l’état et renonce à toute demande contre son bailleur.

Cependant, en octobre 2018, la société locataire met en demeure le bailleur de procéder à la réfection totale de la toiture. Face à l’absence de réaction, elle saisit le juge des référés pour obtenir une expertise. Le rapport d’expert, déposé en février 2020, conclut à la vétusté des locaux et évalue les travaux de reprise à la somme de 6 000 000 d’euros. Le preneur saisit alors le tribunal pour obtenir la condamnation du bailleur à réaliser les travaux et à l’indemniser pour le préjudice subi.

Le débat sur la prescription de l’action du locataire

Le tribunal, puis la Cour d’appel, déclarent la demande du locataire irrecevable car prescrite. Les juges estiment que le délai pour agir était dépassé puisque le locataire occupait les lieux depuis plus de six ans.

Le locataire forme alors un pourvoi en cassation.

Il soutient que l’obligation de délivrance conforme du bailleur est une obligation continue. Le délai de prescription ne peut donc pas courir tant que la situation de vétusté perdure.

La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel en rappelant qu’aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur doit assurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail. Si le bailleur souhaite mettre la vétusté à la charge du preneur, cela doit être précisé par une clause expresse dans le contrat. En l’absence d’une telle clause, la Cour d’appel ne pouvait écarter l’obligation du bailleur.

Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier

En tant qu’avocat droit immobilier, j’attire l’attention des bailleurs et de leurs mandataires sur l’importance de la rédaction contractuelle.

Premier point : prévoyez des dispositions claires dans le bail commercial. Si le bailleur souhaite que le preneur assume les travaux liés à la vétusté, cette dérogation doit être mentionnée de manière expresse. Une clause de prise des lieux en l’état ne suffit pas à exonérer le bailleur de son obligation continue d’entretien.

Second point : Locataires, agissez sans délai. Si le locataire a obtenu gain de cause dans cette affaire, il a néanmoins perdu cinq années de procédure uniquement pour faire reconnaître son droit d’agir.

Et pour un professionnel de la gestion locative, une intervention rapide en cas de conflit sur l’entretien permet de limiter l’aggravation des dommages et de sécuriser la relation contractuelle.