Peut-on garder le dépôt de garantie pour des impayés ?
Dépôt de garantie et RESTITUTION DES CLES DU LOGEMENT
Partir, c’est mourir un peu… mais garder les clés, c’est payer beaucoup !
Peut-on retenir le dépôt de garantie pour un retard de remise des clés ?
Les administrateurs de biens et les gestionnaires locatifs sont souvent confrontés à cette situation : un locataire quitte physiquement les lieux à la date prévue, mais ne restitue les clés que plusieurs jours ou semaines plus tard.
La question est de savoir si le dépôt de garantie peut être utilisé pour compenser le préjudice financier lié à cette occupation prolongée, même si le bail est officiellement terminé.
La réponse de la Cour de cassation
Par un arrêt rendu le 29 janvier 2026 (RG n°24-20.758), la Cour de cassation confirme que le bailleur est parfaitement fondé à prélever le montant des indemnités d’occupation sur le dépôt de garantie.
La Haute juridiction rappelle que, selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ce dépôt sert à garantir l’exécution de toutes les obligations du locataire. La restitution tardive des clés constituant un manquement à l’obligation de libération des lieux, le bailleur peut légitimement opérer une compensation financière.
Retard de remise des clés et litige sur le dépôt de garantie
L’affaire concerne Madame V., locataire d’un logement à Versailles géré par la SCI X.
Suite à un congé délivré pour le 31 mars 2016, la locataire libère les lieux mais conserve les clés pendant plus d’un mois supplémentaire. Face à ce retard, le bailleur décide de ne pas restituer le dépôt de garantie, l’utilisant pour couvrir l’indemnité d’occupation due pour cette période.
L’argumentation de la locataire pour récupérer sa caution
Trois ans après son départ, la locataire assigne le bailleur en justice. Son argument ? Le dépôt de garantie ne peut couvrir que les sommes dues au titre du bail (comme les réparations locatives). Selon elle, l’indemnité d’occupation née après la fin du contrat est une dette d’une nature différente, qui ne devrait pas pouvoir être déduite de la garantie initiale.
La validation de la compensation par les juges
Après avoir obtenu gain de cause en première instance, la locataire voit la décision infirmée en appel, et son pourvoi rejeté par la Cour de cassation. Les juges considèrent que le locataire se maintenant dans les lieux sans droit ni titre reste redevable envers le bailleur.
Puisque la dette est certaine et liquide, la compensation avec le dépôt de garantie est parfaitement valable. Le bailleur a donc pu légalement conserver les sommes pour couvrir l’indemnité d’occupation et les éventuelles réparations.
Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier
La fin du bail nécessite une gestion rigoureuse de la part des professionnels pour éviter des procédures de restitution tardive avec majoration de 10 %.
Côté locataires : sachez que la remise des clés est l’acte juridique qui met fin à votre redevance. Même si le logement est vide, conserver un double des clés vous rend redevable d’une indemnité d’occupation qui viendra directement amputer votre dépôt de garantie.
Côté bailleurs et gestionnaires : dès le terme du bail, si les clés ne sont pas rendues, agissez immédiatement. Informez le locataire par écrit que son dépôt de garantie sera utilisé pour compenser chaque jour de retard. Cette jurisprudence sécurise votre pratique : le dépôt de garantie est bien votre ultime rempart contre l’occupation abusive.