Charges de copropriété : limites de la procédure accélérée

Recouvrement de charges : les limites de la procédure accélérée

Un copropriétaire peut-il contester ses charges de services ?

Dans les résidences de services, de nombreux copropriétaires s’interrogent sur l’obligation de financer des prestations collectives (accueil, entretien spécifique…) qu’ils n’utilisent pas personnellement ou auxquelles ils n’ont pas souscrit par une adhésion associative. Pour les professionnels de l’immobilier, la question est cruciale : ces frais sont-ils recouvrables comme de simples charges de copropriété ?

La réponse est positive. Les charges des services collectifs et des équipements communs sont opposables à tous les copropriétaires dès lors qu’ils sont prévus par le règlement de copropriété ou des conventions signées par le syndicat des copropriétaires. La participation financière est calculée selon l’utilité théorique pour le lot, et non selon l’usage effectif qu’en fait l’occupant.

L’arrêt de la Cour de cassation du 20 novembre 2025

Par un arrêt rendu le 20 novembre 2025 (RG n°23-23.315), la Cour de cassation vient toutefois poser une limite procédurale stricte. Elle casse l’arrêt d’une Cour d’appel qui avait validé une condamnation au paiement d’arriérés sur plusieurs années via la procédure accélérée au fond.

La Cour rappelle que si cette procédure est efficace, elle est irrecevable pour le recouvrement de sommes issues d’exercices précédents dont les comptes n’ont pas encore été formellement approuvés par l’assemblée générale.

Le litige : 19 000 euros de redevances impayées

L’affaire concerne un copropriétaire en conflit avec son syndic. Ce dernier lui réclamait plus de 19 000 euros de dettes, correspondant majoritairement à des redevances dues à une association gérant les services de la résidence.

Le copropriétaire refusait de payer, arguant qu’il n’était pas membre de l’association prestataire et qu’il ne consommait pas les services proposés. En décembre 2021, face au refus de paiement malgré mise en demeure, le syndic engage une procédure accélérée au fond pour obtenir un titre exécutoire rapide.

Le revirement stratégique devant la Cour de cassation

En première instance comme en appel, les juges ont balayé l’argumentation du copropriétaire sur le fond. Ils ont rappelé que les services collectifs constituent des charges de copropriété de plein droit, fondées sur l’utilité potentielle pour le lot. La liberté d’association n’était pas en cause puisque les services étaient dispensés à tous sans obligation d’adhésion.

Cependant, devant la Cour de cassation, le débiteur a changé de stratégie en attaquant la forme. Il a souligné que le syndic réclamait des arriérés sur plusieurs exercices passés. Or, la Cour d’appel n’avait pas vérifié si les comptes de chacune de ces années avaient été préalablement approuvés, condition sine qua non pour utiliser la voie accélérée au fond. La haute juridiction lui a donné raison.

Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier

La procédure accélérée au fond est une arme redoutable pour la gestion de copropriété, car elle permet d’obtenir une décision rapide. Toutefois, elle impose une rigueur comptable absolue.

Mon conseil pour les syndics et administrateurs de biens : ne tentez pas de régulariser des dettes anciennes (comptes non approuvés) par cette voie. Si votre dossier comporte des arriérés s’étalant sur des exercices non encore validés en assemblée générale, privilégiez la procédure de fond classique pour éviter une fin de non-recevoir qui ferait perdre un temps précieux à votre recouvrement.