Bail d’habitation : le sort des travaux non autorisés

Transformation du logement PAR LE LOCATAIRE: quel sort pour les travaux ?

Le locataire peut-il transformer la chose louée sans accord ?

Dans le cadre de la gestion locative, une question revient fréquemment : un locataire a-t-il le droit d’effectuer des travaux de transformation, comme l’installation d’une nouvelle cuisine, sans l’autorisation écrite de son bailleur ?

La réponse est négative. Selon l’article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

En l’absence d’un tel accord, le bailleur peut exiger la remise en état des lieux au départ du locataire. Cependant, comme nous allons le voir, le comportement du bailleur lors de la restitution des clés est déterminant pour l’exercice de ce droit.

La décision de la Cour de cassation du 15 janvier 2026

La Cour de cassation, dans son arrêt du 15 janvier 2026 (RG n° 24 – 18.723), rejette le pourvoi d’une bailleresse qui réclamait l’indemnisation de la remise en état d’une cuisine modifiée sans son accord.

La Haute juridiction estime que dès lors que la propriétaire n’a pas exigé la remise en état au moment du départ des locataires et qu’elle a utilisé les photos de cette nouvelle cuisine pour mettre son bien en vente, elle est présumée avoir choisi de conserver les transformations à son bénéfice. Elle ne peut donc plus solliciter de dédommagement financier pour ces travaux.

Le litige : entre défaut d’entretien et modifications non autorisées

L’affaire débute en mars 2019 près de Nîmes. Un couple et leurs quatre enfants louent une maison. Rapidement, le conflit s’installe : la famille subit une intoxication au monoxyde de carbone due à une cheminée défectueuse, non réparée après un sinistre précédent.

Les locataires quittent les lieux et saisissent la justice pour obtenir l’indemnisation d’un préjudice de jouissance et la restitution de leur dépôt de garantie. En défense, la propriétaire refuse de rendre le dépôt de garantie. Elle argue que les locataires ont transformé la cuisine sans son autorisation écrite et réclame le coût de la remise en état initial des locaux.

L’analyse des juges sur la conservation des aménagements

Si la loi de 1989 protège effectivement le bailleur contre les transformations non autorisées, les juges du fond, approuvés par la Cour de cassation, introduisent une notion de cohérence dans l’action du propriétaire.

Dans ce dossier, deux éléments ont pesé contre la bailleresse :

• L’absence de demande de remise en état au moment précis du départ des preneurs.

• La valorisation des travaux réalisés par les locataires dans le cadre de la mise en vente du bien (usage des photographies de la nouvelle cuisine dans les annonces immobilières).

Le juge considère que l’on ne peut pas, d’un côté, profiter de la plus-value esthétique ou fonctionnelle des travaux pour vendre son bien et, de l’autre, demander au locataire de payer pour leur suppression.

Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier

Pour vous, professionnels de l’immobilier, la vigilance doit s’exercer lors de l’état des lieux de sortie. Si vous constatez des transformations non autorisées, vous devez impérativement notifier la demande de remise en état immédiatement ou dans un délai très bref après la restitution des clés.

Si vous restez silencieux ou si vous commencez à commercialiser le bien en l’état, vous risquez de perdre tout droit à retenue sur le dépôt de garantie ou à une action en indemnisation. La conservation tacite des aménagements vaut renonciation à la remise en état.