Complément de loyer : comment sécuriser votre bail ?

Peut-on appliquer un complément de loyer non écrit ?

En tant que professionnel de l’immobilier, administrateur de biens ou gestionnaire locatif, vous vous demandez peut-être si la qualité exceptionnelle d’un logement (terrasse, vue, rénovation de luxe) permet de justifier un dépassement du loyer de référence majoré, même si le contrat de bail initial reste évasif sur ce point.

La réponse est strictement négative. Pour qu’un complément de loyer soit licite dans les zones soumises à l’encadrement, il doit impérativement faire l’objet d’une clause spécifique dans le contrat de bail, détaillant précisément les caractéristiques qui le justifient. Sans cet écrit, aucune prestation de standing, aussi réelle soit-elle, ne peut couvrir un dépassement de loyer.

La position de la Cour de cassation du 12 février 2026

Dans son arrêt du 12 février 2026 (RG 24 – 20.958), la Cour de cassation rejette fermement le pourvoi d’un bailleur. Elle confirme qu’aucun complément de loyer ne peut être réclamé si le contrat de bail ne le prévoit pas expressément. En l’absence de mention contractuelle, le bailleur est condamné à restituer au locataire l’intégralité des sommes perçues au-delà du loyer de référence majoré.

Retour sur l’affaire : un bien de standing face à la loi

L’histoire débute à Bobigny en avril 2022. Une SCI signe un contrat de bail meublé pour une chambre en colocation. Estimant que son bien présentait des prestations haut de gamme, le bailleur appliquait un loyer dépassant le plafond légal. Le locataire a saisi le juge des contentieux de la protection pour obtenir le remboursement du trop-perçu.

Les caractéristiques exceptionnelles invoquées par le bailleur

Pour justifier le montant réclamé, le propriétaire mettait en avant des arguments solides :

Une rénovation intégrale réalisée en 2020,

Une situation géographique privilégiée près d’un site historique,

Des équipements de confort importants : jardin arboré, grande terrasse, cuisine équipée, ainsi que de l’électroménager non obligatoire (sèche-linge, lave-vaisselle, téléviseurs privatifs).

Malgré ces atouts, le tribunal puis la Cour de cassation ont donné raison au locataire.

Le motif est limpide : le contrat de bail ne mentionnait aucune application d’un complément de loyer.

Le droit immobilier impose que ce complément soit non seulement justifié par des éléments de confort, mais surtout qu’il soit contractuellement prévu dès la signature.

Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier

Pour sécuriser vos mandats de gestion et protéger les revenus de vos clients bailleurs, la rédaction du bail est votre meilleure arme. Si vous souhaitez pratiquer un loyer au-delà du plafond de référence majoré, vous devez respecter une double obligation.

D’une part, vous devez mentionner l’existence du complément de loyer directement dans le corps de l’acte.

D’autre part, vous devez lister précisément les raisons qui motivent ce surcoût. Soyez particulièrement vigilant : les équipements invoqués ne doivent pas figurer dans la liste minimale du mobilier obligatoire pour le bail meublé fixée par le décret de 2015.

Un conseil juridique en amont de la rédaction est indispensable pour éviter tout litige locatif et garantir la pérennité financière de l’investissement.