Refus d’encaisser le loyer et clause résolutoire d’un bail

UN bailleur peut-il provoquer un impayé pour résilier le bail ?

En gestion locative, un propriétaire ne peut pas refuser d’encaisser les loyers de son locataire dans le seul but de lui reprocher ensuite un défaut de paiement. Le principe fondamental de bonne foi contractuelle interdit d’orchestrer artificiellement un litige pour obtenir l’expulsion du locataire.

La position de la Cour de cassation du 12 février 2026

Par un arrêt rendu le 12 février 2026 (RG 24-16.691), la Cour de cassation censure une cour d’appel qui avait validé la résiliation du bail.

La haute juridiction rappelle avec fermeté que les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

Les juges du fond ont l’obligation de rechercher si les bailleurs ont fait preuve de mauvaise foi en refusant délibérément d’encaisser les chèques de loyer pourtant reçus.

L’origine du litige : une stratégie d’expulsion invalidée

L’affaire débute par un bail professionnel signé en octobre 2014 dans la région de Bordeaux, modifié ultérieurement par avenant pour étendre la surface louée.

En 2022, à la suite du décès de la bailleresse, ses héritiers reprennent le contrat et tentent rapidement d’évincer la locataire.

Ils lui délivrent un commandement visant la clause résolutoire pour un reliquat d’indexation et un mois de loyer, avant de l’assigner en référé en janvier 2023 pour faire constater la résiliation du bail.

Du paiement par lettre suivie au refus d’encaissement

Le premier juge refuse de prononcer la résiliation du bail, constatant que le rappel d’indexation n’avait pas été réclamé au préalable et que le loyer restant avait été régularisé. En appel, les bailleurs reprennent leurs demandes en affirmant que la locataire a cessé tout paiement depuis la première instance.

La locataire démontre pourtant qu’elle envoie chaque mois son loyer par chèque sous enveloppe suivie, justificatifs à l’appui. Les bailleurs soutiennent alors que les enveloppes reçues ne contenaient pas de chèque. La cour d’appel rappelle qu’il incombe à celui qui conteste le contenu d’un courrier d’en rapporter la preuve, ce que les bailleurs ne font pas.

Toutefois, la cour d’appel retient que la remise d’un chèque ne libère pas le débiteur tant que le montant n’est pas perçu par le créancier. Constatant l’absence d’encaissement, elle prononce l’expulsion de la locataire. C’est cette décision que la Cour de cassation censure, reprochant aux juges d’appel d’avoir ignoré le comportement des bailleurs qui refusaient d’encaisser les titres de paiement.

Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier

Pour les professionnels de l’immobilier, syndics et administrateurs de biens, le refus d’encaisser un paiement reçu pour invoquer ensuite une clause résolutoire constitue une manifestation caractérisée de mauvaise foi. Si un chèque correspond à une dette locative réelle, le bailleur se doit de l’encaisser sous peine de voir sa procédure de résiliation du bail totalement paralysée par les tribunaux.

Pour sécuriser la gestion locative et écarter définitivement les conflits liés à la preuve de l’envoi des chèques, l’usage du virement bancaire reste la solution la plus fiable. Je recommande d’intégrer le relevé d’identité bancaire du bailleur ou de son mandataire dès la signature du bail commercial ou professionnel, simplifiant ainsi les relations entre les parties.