Évincer un agent immobilier : une fausse bonne idée

Litige DE vente immobilière : évincer l’agent IMMOBILIER coûte cher

Un acquéreur peut-il contourner l’agent immobilier pour acheter directement au vendeur sans payer de commission ?

Lors d’une transaction, certains acheteurs tentent de finaliser la vente directement avec le propriétaire pour éviter de régler les honoraires de l’intermédiaire. Ils pensent souvent que l’absence de contrat direct entre eux et l’agence les protège de toute réclamation.

La réponse est clairement non. Un acquéreur ne peut pas utiliser de manœuvres frauduleuses pour priver une agence immobilière de sa rémunération sans engager sa responsabilité financière.

La position stricte de la Cour de cassation

Dans son arrêt du 7 mai 2026 (RG n°24-10.637), la Cour de cassation a rejeté le pourvoi d’acquéreurs indélicats. La haute juridiction rappelle au visa des articles 1200 et 1240 du code civil que le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation de ce contrat engage sa responsabilité délictuelle.

Même si l’acheteur n’est pas directement lié par le mandat de vente, il commet une faute juridique s’il commet à une fraude pour évincer le professionnel. Les acquéreurs ont ainsi été condamnés à payer 150 000 euros de dommages et intérêts, ce qui correspond exactement au montant de la commission éludée.

L’histoire d’une tentative d’éviction frauduleuse DE L’AGENCE IMMOBILIERE

En novembre 2017, Monsieur et Madame Z confient un mandat simple à l’Agence W pour la vente de leur villa située dans la région d’Aix-en-Provence au prix de 3 170 000 euros. Ils confient également un autre mandat simple à une seconde agence.

Par un avenant du 10 janvier 2018, le prix de vente est ramené à 2 990 000 euros, incluant une rémunération de l’Agence W à hauteur de 6% du prix de vente, à la charge de l’acquéreur.

Le 5 avril 2018, l’Agence W fait visiter le bien à Monsieur et Madame A. Deux jours plus tard, ces mêmes clients visitent à nouveau la villa avec la seconde agence immobilière.

Le 13 mai 2018, une promesse de vente notariée est conclue entre vendeurs et acquéreurs au prix de 2 500 000 euros. Les parties y insèrent une clause spécifique : les acquéreurs s’engagent à prendre en charge la totalité des éventuelles poursuites qui pourraient être formulées par les agences immobilières qu’ils auraient contactées pour la présentation du bien.

Le 29 août, la vente est régularisée par acte authentique, sans stipuler de rémunération au profit d’une quelconque agence immobilière.

L’ACTION EN JUSTICE

S’estimant injustement privée de sa rémunération, l’Agence W assigne les acquéreurs en justice. En première instance comme en appel, les juges condamnent les acquéreurs à verser à la société W la somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Les juges retiennent trois éléments majeurs :

• le mandat interdisait explicitement au vendeur de traiter directement avec un acquéreur présenté par l’agence sous peine d’indemnité forfaitaire,
• la promesse de vente prouvait que les acquéreurs avaient connaissance de l’intervention des agences et acceptaient le risque de devoir les indemniser,
• l’intervention des agences avait été volontairement passée sous silence lors de l’acte authentique.

Les acquéreurs ont formé un pourvoi en cassation, soutenant qu’ils n’avaient agi que dans le sens de leurs intérêts exclusifs sans commettre de faute puisqu’ils n’étaient pas liés à l’agent par un mandat.

Leur argument a été balayé par la Cour de cassation.

mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier

Pour les professionnels de l’immobilier, la prévention reste la meilleure arme face à un litige vente immobilière.

Au sein du cabinet d’avocat PERIMAITRE, nous recommandons toujours de veiller à la rédaction de mandats rigoureux qui prévoient une clause pénale claire et explicite en cas de contournement par le mandant ou un tiers complice.

Par ailleurs, documentez systématiquement chaque étape de votre mission. Faites signer des bons de visite complets et conservez tous les justificatifs de vos échanges écrits.

En cas de contournement abusif, l’accompagnement par un avocat spécialiste en droit immobilier permet de faire reconnaître la complicité de fraude et d’obtenir la réparation intégrale du préjudice devant les tribunaux.