Appropriation de partie communes en copropriété

Qu’est-ce qu’une partie commune en copropriété ?

Une partie commune est un espace ou un élément de l’immeuble appartenant à tous les copropriétaires, comme la toiture, les murs porteurs, les escaliers ou le jardin. Leur usage et leur entretien concernent l’ensemble des copropriétaires.

Qui paie les travaux sur les parties communes ?

Les travaux votés en assemblée générale sont financés par l’ensemble des copropriétaires, selon les quotes-parts fixées dans le règlement de copropriété.

Quelle différence entre partie commune et partie privative ?

Les parties communes appartiennent à tous et bénéficient à l’immeuble dans son ensemble. Les parties privatives (appartement, cave, balcon privatif) appartiennent exclusivement à un copropriétaire et sont sous sa responsabilité.

Puis-je m’approprier une partie commune ?

Non, sauf autorisation expresse de l’assemblée générale des copropriétaires. Sans accord, l’appropriation est illégale et peut donner lieu à une action en remise en état jusqu’à 30 ans après les travaux.

Voici une illustration de ce sujet.

 

Un conflit entre copropriétaires qui tourne à la bataille rangée

Je vous raconte cette semaine un combat à mort entre copropriétaires. Digne des plus grands combats de gladiateurs.

Tous les coups sont permis, il va y avoir du sang.

 Âmes sensibles s’abstenir !

Ce qui commence par une question d’étanchéité de terrasse va finir en demande de démolition d’extensions privatives, sur fond de violation du règlement de copropriété.

L’origine du désaccord : un simple problème d’infiltration

La copropriété comporte neuf lots.

• En 2002, la SCI M acquiert les lots n° 3 à 9 (du 1er au 3e étage)

• En 2007, la SCI F acquiert les lots n° 1 et 2 (rez-de-chaussée)

Ces derniers bénéficient d’une terrasse située sous les lots n° 3, 4 et 5, qui en sont devenus le toit-terrasse.

Lorsque des infiltrations d’eau apparaissent dans les lots du rez-de-chaussée, l’AG vote en 2011 des travaux d’étanchéité à hauteur de 11 000 €.

Mais la SCI M s’y oppose et obtient, en 2012, l’annulation de la résolution.

UNE Appropriation sans autorisation : le conflit s’envenime

La SCI M refuse de participer au coût des travaux, soutenant que :

• Les terrasses ont été construites sans autorisation d’assemblée générale

• Ces travaux relèvent d’une appropriation irrégulière des parties communes

Une expertise judiciaire est ordonnée. Sur la base de ce rapport, la SCI F assigne le syndicat des copropriétaires et la SCI M pour faire réaliser les travaux.

L’arme juridique de la SCI M : la demande de démolition

En réponse, la SCI M forme une demande reconventionnelle pour obtenir la démolition des extensions des lots 1 et 2. Ces extensions sont devenues les pièces à vivre de la SCI F… et les terrasses de la SCI M.

Prescription, autorisation et intérêt à agir : le débat juridique

La SCI F oppose plusieurs arguments à la demande de démolition :

• Prescription trentenaire : les travaux remontent à avant 1982, soit plus de 30 ans

• Accord amiable entre les anciens propriétaires

• Absence de préjudice personnel

• Seul le syndicat des copropriétaires serait légitime à demander la démolition

• Démolition = atteinte aux droits des lots supérieurs, qui ont depuis été autorisés à poser des vérandas.

Le tribunal donne raison à la SCI F… dans un premier temps

Le tribunal :

• Rejette la demande de démolition comme irrecevable, considérant que seul le syndicat des copropriétaires peut la formuler

• Retient que la terrasse est une partie commune

• Condamne le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux d’étanchéité

Mais la SCI M relève appel.

La cour d’appel confirme en partie : pas de prescription, mais pas de démolition

La cour d’appel confirme que :

• Le délai de 30 ans pour contester une appropriation de parties communes n’est pas expiré

• La SCI F ne démontre pas la date exacte des travaux

• L’appropriation des parties communes a été faite par les vendeurs des deux SCI, avec un accord implicite

La cour refuse donc la démolition, faute de demande du syndicat et en raison de l’accord ancien entre vendeurs.

LE Pourvoi en cassation : tout copropriétaire peut agir seul

La SCI M forme un pourvoi en cassation. Elle invoque un principe fort :

Tout copropriétaire peut demander le respect du règlement de copropriété, sans avoir à justifier d’un préjudice personnel, même s’il a lui-même tiré avantage d’une situation irrégulière.

L’Arrêt de la Cour de cassation du 25 janvier 2024 (n° 22-22.758)

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel.

Les apports de l’arrêt

• Toute atteinte aux parties communes réalisée sans autorisation de l’assemblée générale peut être contestée par tout copropriétaire

• Le syndicat n’a pas l’exclusivité de l’action en remise en état

• Le délai de prescription de 30 ans est applicable en matière d’appropriation des parties communes

• L’ancienneté des travaux ou un accord entre anciens copropriétaires n’effacent pas l’irrégularité.

LA Leçon à retenir : pas de travaux sur parties communes sans autorisation d’AG

Dans cette affaire, un litige portant sur 11 000 € de travaux pourrait coûter bien plus à la SCI F, qui risque de devoir détruire des pièces entières construites sans autorisation.

Mon conseil d’avocate en droit immobilier

• Toujours solliciter l’autorisation de l’AG avant toute modification ou appropriation de partie commune,
• Même en l’absence d’opposition immédiate, une action peut être intentée dans les 30 ans,
• Une médiation peut parfois éviter une impasse où tous les copropriétaires perdent :
  – le RDC ses pièces à vivre
  – l’étage ses terrasses