Augmentation de loyer dans un bail commercial

Le BAILLEUR PEUT-IL LIBREMENT AUGMENTER LE LOYER?

Non, le bailleur ne peut pas augmenter librement le loyer commercial. L’augmentation est encadrée par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce et doit respecter le plafonnement légal, sauf exception liée à une évolution notable des conditions du bail.

Voici une illustration en vidéo de ce sujet.

 Comment le bailleur peut-il augmenter le loyer lors du renouvellement ?

« Augmenter ou ne pas augmenter le loyer, telle est la question. » Cette affaire illustre comment un bailleur a pu augmenter le loyer au-delà du plafond légal du fait d’une transformation notable de son local.

Un local transformé, une hausse de loyer contestée

• En 2007, Mme H loue un local de boulangerie à Paris pour 30 000 € par an.

• Des travaux conséquents, notamment la démolition d’un mur porteur, permettent de relier deux locaux, celui objet de la procédure et un local contigu également loué par Mme H et appartenant à un autre bailleur.

• En 2016, la bailleresse propose le renouvellement du bail, avec un loyer de 90 000 €.

Le droit du bailleur à réévaluer le loyer selon la valeur locative

• L’article L 145‑33 du Code de commerce prévoit que le loyer au renouvellement doit correspondre à la valeur locative.

• Mais l’article L 145‑34 plafonne ce loyer à l’indice légal, sauf en cas de modification notable du local dans plusieurs domaines (destination, obligations, commercialité…).

En appel, le déplafonnement justifié par la transformation du local

• Première décision : le loyer plafonné à 33 591 € selon l’indice.

• En appel, la transformation structurelle justifie un loyer basé sur la valeur locative : 45 930 €.

Confirmation par la Cour de cassation – 12 décembre 2024 (RG n° 24‑14.800)

• Le locataire indiquait que ces travaux étaient de simples améliorations, l’augmentation ne pouvant alors intervenir qu’au second renouvellement de bail.

• La Cour confirme que ces transformations sont notables et légitiment le déplafonnement immédiat dès le premier renouvellement, sans attendre.

Bailleur : anticipez pour valoriser votre patrimoine

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Avant tout renouvellement :

• Évaluez les modifications réalisées depuis le bail précédent (accessibilité, structure, circulation, etc.)

• Faites-vous accompagner par un expert ou avocat pour identifier les critères en faveur d’un déplafonnement et leur impact financier.

• En cas de transformation notable, n’hésitez pas à faire valoir vos droits : un loyer aligné sur la valeur locative protège la rentabilité de votre bien.