Augmentation de loyer dans un bail commercial

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« Augmenter ou ne pas augmenter le loyer, telle est la question« 

Je vous raconte cette semaine histoire d’un locataire d’un local commercial qui ne voulait pas que son loyer augmente.

Monsieur X est boulanger. En avril 2007, via sa société, il loue un local situé à Paris et appartenant à Madame H.

Le loyer est de 30 000 € par an.

La société exploite dans ce local une boulangerie pâtisserie.

Elle exploite aussi les locaux voisins.

Puis, elle se fait autoriser par Madame H à supprimer la majeure partie du mur porteur pour faire communiquer les deux locaux.

En mars 2016, la bailleresse délivre sa locataire un congé avec offre de renouvellement de bail moyennant un loyer portés à la somme de 90 000 €.

Le locataire répond qu’elle accepte le renouvellement de bail mais conteste le nouveau loyer demandé.

La bailleresse saisit alors le juge des loyers pour voir fixer après expertise le nouveau prix du bail.

En la matière, il faut savoir deux choses :

La règle de l’article L 145 – 33 du code de commerce : en renouvellement, le prix du bail est celui de la valeur locative,

Tempéré tout de suite par la règle de l’article L 145 – 34 du code de commerce : le principe du plafonnement de loyer.

L’augmentation de loyer est limitée à l’évolution de l’indice des loyers commerciaux sauf à démontrer une évolution notable d’un ou plusieurs critères tenant :

• Aux caractéristiques du local considéré ;
• A la destination des lieux ;
• Aux obligations respectives des parties ;
• Aux facteurs locaux de commercialité ;

La question était donc de savoir si les travaux réalisés justifiaient le déplafonnement et s’ils le justifiaient, le déplafonnement pouvait-il intervenir au premier ou second renouvellement de bail.

La question est de toute importance, le bailleur revendiquant la multiplication par trois du loyer.

Le juge de première instance considère qu’il n’y a pas lieu à déplafonnement. Il fixe le loyer à 33 591,57 € compte tenu de l’indice de l’évolution des loyers commerciaux depuis le premier bail.

La bailleresse fait appel et grand bien lui en fasse, la cour considère que les travaux réalisés ont profondément modifié la structure du bien à raison de la démolition de murs porteurs.

Et ainsi les travaux ont modifié de façon notable les caractéristiques du local. Et dans ces conditions, le prix du bail en renouvellement doit être fixé à la valeur locative. La cour fixe ainsi le prix du loyer à la somme de 45 930 €.

 La locataire forme un pourvoi en cassation. Il soutient deux arguments :

• Si on considère que les travaux constituent à la fois une amélioration et une modification notable des lieux loués, le premier caractère prévaut sur le second avec pour conséquence que l’augmentation loyer ne peut intervenir qu’au second renouvellement soit neuf ans plus tard.
•  Et en l’espèce les travaux réalisés, soit un accès supplémentaire pour la clientèle par une large ouverture en communication des deux locaux, sont de simples travaux d’amélioration.

À votre avis, a-t-elle obtenu gain de cause ?

La réponse est non.

Dans cet arrêt du 12 décembre 2024 (RG n° 24 – 14. 800), la Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir considéré que les travaux dépassaient le cadre d’un simple aménagement et avaient eu pour effet une modification notable de la structure. Ces transformations constituant des modifications notables caractéristiques du local et non une simple amélioration, cela justifie donc la fixation du loyer à la valeur locative.

 Un conseil :

Avant de faire des travaux, consultez un professionnel du droit pour examiner la question de la répercussion sur le loyer de renouvellement de bail.