Bail commercial et activité non autorisée du locataire

À trop tirer sur la corde… gare à la résiliation du bail commercial

Un peu de pédagogie : 

Tout contrat de bail commercial comporte une clause de destination indiquant l’activité qui sera exercée par le locataire. Le locataire est tenu d’exercer l’acticité prévue. S’il souhaite exercer une nouvelle activité, il doit obtenir l’autorisation du bailleur. A défaut, il s’expose à la résiliation de son bail.

C’est le sujet de cette vidéo.

Changer d’activité sans autorisation : un risque majeur pour le locataire

Cette semaine, je vous raconte l’histoire d’un preneur de bail commercial qui, sans l’accord de son bailleur, a ajouté une activité non prévue au contrat.

Une décision qui va lui coûter cher.

Un bail commercial conclu pour une activité spécifique

En mars 2006, la société Le Garage X signe un bail commercial de 9 ans avec Monsieur R pour l’exploitation d’un local dédié à :

• L’achat, vente et exposition de véhicules neufs et d’occasion.

Pendant plusieurs années, l’activité se déroule normalement.

L’adjonction non autorisée d’une nouvelle activité

En 2017, le garage demande à son bailleur l’autorisation d’ajouter :

• La réparation de véhicules d’occasion,

• La vente de pièces détachées de véhicules à moteur.

Mais ces activités étaient déjà exercées en pratique, sans autorisation officielle.

Le bailleur refuse cette adjonction et adresse un commandement d’avoir à cesser l’activité jugée contraire à la clause de destination du bail.

Une procédure judiciaire et une résiliation confirmée

Faute pour le locataire de se conformer au commandement, le bailleur engage une action en justice pour :

• Constat de la résiliation du bail,

• Expulsion du preneur.

Le tribunal judiciaire fait droit à sa demande, et la cour d’appel confirme la décision.

Le pourvoi du preneur rejeté par la Cour de cassation

Le preneur forme un pourvoi en cassation, invoquant que :

Le bailleur, en tolérant l’activité pendant 5 ans sans réagir, avait renoncé tacitement à se prévaloir de la clause de destination.

Mais la Cour de cassation, dans son arrêt du 10 avril 2025 (RG n°23–21.473), rejette l’argument :

• Le simple silence du bailleur, même sur plusieurs années, ne vaut pas renonciation claire et non équivoque.

Résultat : la locataire est expulsée et perd l’usage des locaux.

Un conseil aux locataires commerciaux : agissez DANS LES REGLES

En matière de modification ou d’ajout d’activité, le Code de commerce (article L 145-47) offre une procédure sécurisée :

Le preneur peut saisir le tribunal judiciaire pour faire reconnaître l’adjonction d’une activité au bail.

Cela évite le risque d’une résiliation brutale, comme dans cette affaire.