Quand ce n’est pas précis, viennent les ennuis !
C’est valable dans mon histoire mais également dans moultes situations juridiques ou d’ailleurs.
Car quand il y a manque de précision, il y a possibilité d’interprétation.
Et des interprétations peuvent être divergentes, ce qui peut conduire au conflit voire au contentieux.
Je vous raconte cette semaine l’histoire d’une société, locataire, qui n’était pas d’accord pour payer les frais de réfection de la toiture.
En 2009, la société B conclut un bail commercial avec la société A.
Les locaux sont situés dans une zone commerciale attractive de la région d’AGEN.
La société B est satisfaite, elle devrait, en toute logique, pouvoir faire prospérer son activité de vente de vêtements.
Bref, comme dit Candide dans le livre éponyme de Voltaire « Tout est pour le mieux dans le meilleur des mondes ».
Jusqu’à 2015.
En octobre 2015, le bailleur, la société A, fat délivrer un commandement de payer à sa locataire, la société B, excédée de la dette de celle-ci.
En effet, la locataire n’a pas réglé une contribution aux dépenses de travaux portant sur la réfection de la toiture.
La société B saisit alors la Justice pour faire annuler le commandement de payer et obtenir l’indemnisation de son préjudice.
Le tribunal se penche alors sur le contrat conclu.
Le bail prévoit que le locataire est tenu des charges de remplacement, de rénovation ou d’amélioration des parties communes et ou d’utilité collective ou équipements du centre commercial y compris les grosses réparations de l’article 606 du code civil c’est à dire celles qui portant sur le clos et le couvert.
Le tribunal rejette la demande du bailleur.
Il estime que le bailleur ne pouvait facturer « tout et n’importe quoi » à son locataire.
Le bailleur fait appel.
Au contraire, la Cour d’appel lui donne raison.
Mécontent, le locataire, la société B, forme un pourvoi en cassation.
Il soutient que s’agissant de réparations locatives, la clause du bail, dérogatoire au droit commun, doit être interprétée strictement.
Dès lors s’agissant de dépenses relatives non au local mais à l’immeuble, en l’absence de clause expresse relative à la toiture, les charges afférentes sont imputables au bailleur.
A votre avis, a-t-il obtenu gain de cause ?
La réponse est OUI.
Dans cet arrêt du 16/03/2023 (RG n°21-25.106), la Cour de cassation casse la décision de la cour d’appel.
Elle rappelle en premier lieu que le bailleur a la charge des travaux de réparations autres que locatives, c’est-à-dire celle intéressant la structure et la solidité de l‘immeuble.
Elle ajoute en second lieu que même s’agissant de ces réparations le bailleur peut en transférer la charge au preneur.
Cependant, il doit le faire par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée strictement.
Et la Cour de cassation reproche à la cour d’appel de ne pas avoir vérifié si la clause était claire et précise.
Et c’est ainsi qu’avant même l’application de la loi Pinelqui impose un inventaire précis et limitatif des charges imputables au bailleur, tout et n’importe quoi ne peut être facturer au locataire.
Moralité : vigilance dans la rédaction des baux commerciaux. Il est conseillé dans cette matière de faire appel à un professionnel.