Bail et délai de paiement

C’est bientôt fini cette histoire ?!!

C’est la question légitime que vous vous posez quand votre locataire ne paye plus ses loyers.

C’est ce qu’on va voir.

Je vous raconte cette semaine l’histoire d’un bailleur qui souhaite se débarrasser de son locataire indélicat.

En 1989, la SCI O donne à bail à Madame Z un local commercial pour un loyer annuel de 40.000 F  dans la région d’Aix-en-provence.

En 2006, Madame Z cède son fonds de commerce à la société T.

La société T devient ainsi le locataire des locaux. Le loyer est alors de 1305 € par mois.

Cependant, en 2013, la société T est placée en redressement judiciaire. Elle survit toutefois à ce redressement et bénéficie d’un plan de continuation en septembre 2014.

Mais, postérieurement, il y a un impayé de loyer.

En novembre 2014, le bailleur, la société O, fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’impayé est, à ce moment-là, de près de 4.000 €.

Sans régularisation dans le délai du commandement, le bailleur assigne son locataire en résiliation de bail et expulsion.

Le juge des référés condamne le locataire au paiement d’une provision de 8.000 € (loyers et charges actualisés), suspend les effets de la clause résolutoire et dit que la société T pourra se libérer de sa dette en 4 échéances.

C’est un mécanisme qui permet, si le locataire respecte les délais, de ne pas résilier le bail.

Le bail est en effet le nerf de la guerre. Sans bail, le fonds de commerce ne vaut généralement rien.

Mais patatras, la société T ne respecte pas les délais octroyés par le juge.

Alors, ce qui devait arriver, arriva.

Le bailleur O fait délivrer à la société T un commandement de quitter les lieux.

Faute, en effet, pour la société T d’avoir respecté les délais octroyés, le bail est résilié.

La société T saisit le tribunal pour voir considérer que le bail ne pouvait être résilié et demander de nouveaux délais.

Tribunal et cour d’appel rejettent la demande au motif que la société T a déjà bénéficié de délais devant le juge des référés et que le bail est effectivement résilié.

Mécontente, la société T forme un pourvoi.

Elle soutient que l’ordonnance de référé n’ayant pas autorité de chose jugée au principal, le juge pouvait lui accorder des délais.

À votre avis, a-t-elle obtenu gain de cause ?

La réponse est non.

Dans cet arrêt du 11 juillet 2024 (RG n°23-16.040) ,la Cour de cassation juge que la Cour d’appel ne pouvait accorder de nouveaux délais de paiement alors que les délais accordés par le juge des référés n’avaient pas été respectés.

Moralité

Les délais de paiement accordés par le juge au débiteur pour s’acquitter de sa dette doivent être scrupuleusement respectés.

Il est donc important de faire une proposition réaliste de règlement échelonné.