Que se passe-t-il quand un locataire ne paie plus sON LOYER ?

Les retards ou absences de paiement des loyers sont l’une des principales causes de litige entre bailleurs et locataires.

La loi prévoit des mécanismes de protection, mais aussi des conditions strictes : commandement de payer, clause résolutoire, délais de paiement…

Tout l’enjeu est de trouver un équilibre entre la sauvegarde du bail et le respect des droits du bailleur.

Mais attention : les délais accordés par le juge doivent être scrupuleusement respectés. À défaut, la résiliation est automatique, et le bail commercial peut être définitivement perdu.

UNE relation locative longue… jusqu’aux premières difficultés

En 1989, la SCI O donne à bail un local commercial à Madame Z, situé dans la région d’Aix-en-Provence, pour un loyer annuel de 40 000 francs.

En 2006, Madame Z cède son fonds de commerce à la société T, qui devient alors locataire.
Le loyer mensuel est fixé à 1 305 €.

Mais en 2013, la société T est placée en redressement judiciaire, dont elle ressort avec un plan de continuation validé en septembre 2014.

Un commandement de payer et la mise en œuvre de la clause résolutoire

Après le plan de continuation, de nouveaux impayés apparaissent.
En novembre 2014, la SCI O délivre à la société T un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Montant de la dette : près de 4 000 €.

Sans régularisation dans le délai prévu, le bailleur assigne en référé pour :

• faire constater la résiliation du bail

• obtenir l’expulsion du locataire

UNe Suspension de la clause résolutoire et délais judiciaires

Le juge des référés rend une décision équilibrée :

• Il suspend les effets de la clause résolutoire

• Il condamne le locataire au paiement d’une provision de 8 000 € (loyers et charges)

• Il accorde un délai de paiement en 4 échéances

Ce mécanisme permet d’éviter la résiliation, si le locataire respecte le plan de remboursement.

En matière commerciale, le bail est un actif essentiel : sans bail, le fonds de commerce perd toute valeur.

Non-respect des délais = résiliation automatique du bail

Mais la société T ne respecte pas les échéances fixées par le juge.

Le bailleur fait alors délivrer un commandement de quitter les lieux.
Le bail est résilié de plein droit, conformément à la clause résolutoire.

Nouvelle tentative du locataire pour obtenir des délais supplémentaires

La société T saisit le tribunal pour :

• contester la résiliation

• demander de nouveaux délais de paiement

Mais :

• Le tribunal rejette sa demande

• La cour d’appel confirme la décision, estimant que le locataire avait déjà bénéficié de délais devant le juge des référés.

Pourvoi en cassation : autorité de chose jugée en question

La société T forme un pourvoi en cassation.

Son argument

Elle soutient que l’ordonnance du juge des référés n’a pas autorité de chose jugée au fond, et que le juge du fond peut donc lui accorder de nouveaux délais.

Arrêt de la Cour de cassation du 11 juillet 2024 (n° 23-16.040)

La Cour de cassation rejette le pourvoi.

Ce qu’elle juge

• Lorsque le locataire ne respecte pas les délais accordés par le juge des référés,

• le bail est résilié de plein droit

• le juge du fond ne peut plus accorder de nouveaux délais

Le non-respect du premier plan de règlement rend toute nouvelle tentative irrecevable.

Mon conseil d’avocate en droit immobilier

Si vous êtes locataire

Respectez scrupuleusement les délais fixés par le juge
N’engagez pas une procédure irréaliste : proposez un plan d’apurement réaliste

Le non-respect d’un seul délai peut suffire à faire perdre le bail… et donc le fonds de commerce.

Si vous êtes bailleur

Activez rapidement la clause résolutoire en cas d’impayés
Faites constater la résiliation en justice et anticipez une éventuelle demande de délais