Bail commercial : obligation d’entretien du bailleur

Bail commercial, entretien des locaux et devoirs de chacun

La Cour de cassation a posé un principe utile en 2021. Voyons quand la responsabilité du bailleur est engagée… et le rôle clé de l’information par le locataire.

Les faits

• 2007 : bail commercial (débit de boisson / restaurant / dancing).

• 2014 : fermeture administrative après commission de sécurité.

• Le liquidateur du preneur attaque les bailleurs : résolution du bail, restitution des loyers, indemnisation → il invoque un défaut d’entretien (charpente).

• La cour d’appel rejette ; Un pourvoi est interjeté.

La solution de la Cour de cassation (13 oct. 2021, RG n°20-19.278)

• Rappel : le bailleur a une obligation continue d’entretien/délivrance pendant le bail.

• Mais les vices apparus en cours de bail et seuls perceptibles par le preneur n’engagent la responsabilité du bailleur que s’il a été informé et n’a pris aucune mesure.

• En l’espèce : le preneur a été averti en janvier 2013, a informé en 2015 ; les bailleurs ont proposé des travaux → pas de manquement du bailleur.

Formule clé : « Sans préjudice de l’obligation continue d’entretien…, les vices apparus en cours de bail que le preneur était seul à même de constater n’engagent le bailleur que s’il a été informé et n’a rien fait ». Légifrance

A retenir

• Le bailleur doit entretenir pendant toute la durée du bail.

• Le locataire doit informer dès qu’il constate un désordre non visible du bailleur.

• Si le bailleur est informé et agit, sa responsabilité n’est pas engagée.

• Sans information du locataire, pas d’engagement automatique du bailleur pour un vice apparu en cours de bail.

Conseils pratiques

• Côté bailleur : prévoir une procédure d’alerte (courriel dédié), répondre par écrit et programmer les travaux dès l’info reçue.

• Côté preneur : signaler immédiatement (LRAR/email) tout désordre structurel avec photos/rapport ; conserver les accusés.

• Rédaction du bail : clarifier réparations locatives vs gros travaux (art. 606 C. civ., loi Pinel & usages).

FAQ

Le bailleur doit-il veiller en permanence, même sans alerte ?
Il a une obligation continue, mais pour les vices apparus en cours de bail que lui ne peut pas constater, sa responsabilité naît après information et absence d’action.

Et si le bailleur est informé mais tarde ?
S’il est informé et n’agit pas, sa responsabilité peut être engagée (perte d’exploitation, jouissance), selon les circonstances et la preuve du préjudice.