Bail précaire : éviter la transformation en bail commercial

Quelle différence entre bail précaire et bail commercial ?

À jouer avec le feu, on peut se brûler les ailes…

Le bail précaire, aussi appelé bail dérogatoire, permet de tester une activité dans un local commercial sans s’engager sur 9 ans comme dans un bail commercial. Il offre plus de souplesse au bailleur, mais aussi plus de risques :

• Durée limitée : 2 ans maximum avant la loi Pinel, 3 ans depuis (contre 9 ans en bail commercial).

• Loyer libre : pas de plafonnement.

• Pas de propriété commerciale : le bailleur peut récupérer son local sans verser d’indemnité.

Mais si le bail précaire est mal utilisé, il peut être requalifié en bail commercial avec, à la clé, droit au renouvellement et indemnité d’éviction pour le locataire.

Les faits de l’affaire

• 1er bail : 15/11/2011 au 15/10/2013 – locataire : Madame T.

• 2e bail : 09/10/2013 pour 23 mois – locataire : société A, gérée par le compagnon de Madame T.

• 3e bail : 15/09/2015 pour 3 ans – locataire : société G, gérée par Madame T.

En septembre 2018, les bailleurs délivrent un congé avant la fin du 3e bail pour éviter qu’il ne se transforme automatiquement en bail commercial.

Mais la société G reste dans les lieux. Les bailleurs engagent alors une procédure d’expulsion. En retour, Madame T et la société G demandent la requalification des baux dérogatoires en bail commercial, en dénonçant une fraude.

Les enjeux

Si la demande est acceptée, elles obtiennent :

• Un bail de 9 ans renouvelable,

• Le droit à une indemnité d’éviction en cas de congé,

• Un loyer plafonné.

Les décisions successives

• Tribunal : requalification du 2e bail en bail commercial + restitution de loyers trop perçus.

• Cour d’appel : rejette la demande → action prescrite (délai de 5 ans dépassé).

• Pourvoi en cassation : les locataires invoquent la fraude qui, selon elles, suspend le délai de prescription.

La décision de la Cour de cassation (30 mai 2024, RG n° 23-10.184)

La Cour casse l’arrêt d’appel : la fraude suspend la prescription.
La cour d’appel aurait dû examiner si les faits invoqués par les locataires constituaient une fraude.

L’affaire est renvoyée devant une autre cour d’appel.

Ce qu’il faut retenir

• Bail dérogatoire = outil utile mais à manier avec précaution : un usage abusif peut conduire à la reconnaissance d’un bail commercial.

• Prescription : le délai peut être suspendu en cas de fraude.

• Pour les bailleurs : toujours se faire accompagner par un avocat pour sécuriser la rédaction et la gestion des baux précaires.

MON CONSEIL D’AVOCAT SPECIALISTE EN DROIT IMMOBILIER

Si vous êtes bailleur, ne multipliez pas les baux précaires avec le même occupant ou avec des sociétés liées. Le risque de requalification est réel… et peut coûter très cher.