Caducité d’une promesse de vente et vente forcée

Quand la détermination et la patience paient… jusqu’à la vente forcée !

Une promesse de vente contestée par les vendeurs à la dernière minute

Cette semaine, je vous raconte l’histoire d’un professionnel de l’immobilier confronté à des vendeurs particuliers qui, à la veille de la signature de l’acte de vente, changent d’avis.

Mais leur revirement n’empêchera pas la vente.

Une promesse synallagmatique sans faculté de substitution

En novembre 2015, les consorts Z concluent avec la société R une promesse synallagmatique de vente portant sur une résidence située à La Réunion, au prix de 700 000 €.

Le contrat ne prévoit aucune faculté de substitution.

Il est assorti d’une condition suspensive d’obtention de prêt : 900 000 € sur 15 ans à un taux de 3 %, à obtenir dans un délai de 4 mois. La signature définitive devait intervenir au plus tard le 30 mai 2016, sous peine de résiliation de plein droit.

Une vente retardée, mais poursuivie

Un permis de construire est obtenu. Tout semble en bonne voie, mais la vente n’est pas conclue à la date prévue.

La société R et la société substituée V assignent alors les vendeurs en vente forcée, en s’appuyant sur deux éléments :

• L’acceptation tacite de la substitution,

• La poursuite des échanges après la date limite, y compris l’acceptation du projet d’acte notarié.

Mais le tribunal les déboute.

La Cour d’appel donne raison à l’acheteur

L’acheteur et la société V interjettent appel. Et la Cour d’appel ordonne la vente forcée, estimant que les vendeurs avaient :

• Validé le projet d’acte reçu du notaire,

• Établi un état daté mentionnant la société substituée et une nouvelle date (30 avril 2017),

• Continué les échanges pour organiser un rendez-vous de signature (courriels du 21 avril 2017).

Les vendeurs saisissent alors la Cour de cassation.

Les arguments des vendeurs rejetés par la Cour de cassation

Les vendeurs avancent deux arguments :

• Seuls les échanges antérieurs au 30 mai 2016 pouvaient proroger la promesse ;
• La non-obtention du prêt dans les délais rendait la promesse caduque.

Une renonciation non équivoque à invoquer la caducité

Dans son arrêt du 20 mars 2025 (RG n° 23-20.170), la Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle approuve la cour d’appel d’avoir retenu que :

• Les vendeurs avaient accepté le projet d’acte de réitération,

• L’un d’eux avait établi un état daté en faveur de la société substituée,

• Les échanges du 21 avril 2017 témoignaient d’une organisation effective de la signature.

Les vendeurs ont donc renoncé de manière non équivoque à invoquer la date butoir initiale.

La vente sera donc réalisée, et au prix convenu dès 2016.

Un conseil aux vendeurs et professionnels de l’immobilier

Attention à vos écrits. En matière de vente immobilière, que ce soit pour confirmer la poursuite d’un projet ou pour y renoncer, il est crucial d’exprimer clairement ses intentions.