CCMI : l’absence de chiffrage des réseaux sanctionnée

CCMI et raccordement aux réseaux : qui doit payer les frais de viabilisation ?

On ne bâtit rien de solide sur le flou : la précision des chiffres est la seule fondation d’un projet immobilier serein.

Dans le cadre d’un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), le coût global doit être maîtrisé dès la signature.

Pourtant, de nombreux maîtres d’ouvrage font face à des mauvaises surprises lors de la livraison.

Un arrêt majeur de la Cour de cassation du 11 décembre 2025 vient de trancher une question cruciale : qui doit supporter le coût des raccordements extérieurs non chiffrés ?

Litige sur le raccordement hors parcelle : une facture imprévue de 10 000 €

L’affaire concerne Monsieur et Madame Z, qui ont signé un CCMI pour la construction de leur maison dans la région de Besançon. Lors de la réception, ils découvrent qu’une « rallonge » de plus de 10 000 € est nécessaire pour les travaux de raccordement aux réseaux publics (eau, électricité, assainissement), situés au-delà de la limite de leur propriété.

Le couple demande alors au constructeur d’assumer ce coût, estimant que ces travaux étaient indispensables à l’utilisation de la maison et auraient dû être prévus dans le budget initial et mentionnés dans la notice descriptive.

L’argumentation du constructeur pour refuser le paiement

Pour se défendre devant les tribunaux, le constructeur a développé une ligne de défense technique :

• Les travaux situés sur le domaine public sont réservés aux seuls gestionnaires de réseaux.

• Étant hors de la parcelle, ils seraient « par essence » exclus du périmètre du contrat de construction.

• Faute de pouvoir les réaliser lui-même, le constructeur estimait n’avoir aucune obligation de les chiffrer.

Ce raisonnement a-t-il convaincu les hauts magistrats ?

La décision de la Cour de cassation (RG n° 23-21.280)

Saisie du litige, la Cour de cassation a rendu le 11.12.2025 (RG n°23-21.280) un arrêt très protecteur pour les acquéreurs. Elle s’appuie sur une lecture littérale du Code de la construction et de l’habitation.

L’obligation de chiffrage des travaux indispensables (Art. L 231-2 du CCH)

La Cour rappelle que la notice descriptive doit mentionner le coût de tous les travaux d’équipement indispensables à l’utilisation de l’immeuble. Elle précise deux points fondamentaux qui font désormais jurisprudence :

• Absence de distinction géographique : Peu importe que les raccordements soient sur la parcelle ou sur le domaine public.

• Devoir d’information financière : Le but du CCMI est que le client connaisse le coût global de son opération pour éviter de s’engager dans un projet qu’il ne peut pas financer.

Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier

Cette décision du 11 décembre 2025 est un avertissement sérieux pour les professionnels du secteur. En tant qu’expert en droit de la construction, voici mes recommandations pour sécuriser vos opérations :

• Pour les constructeurs de maisons individuelles (CMI) : Les textes sont extrêmement stricts. Vous avez l’obligation de chiffrer l’intégralité des coûts permettant la viabilisation de la maison, même ceux exécutés par des tiers hors du fond. À défaut de précision dans la notice descriptive, ces frais seront légalement à votre charge.

• Pour les maîtres d’ouvrage (particuliers) : Avant de signer votre CCMI, vérifiez scrupuleusement les travaux « réservés ». Si un raccordement est mentionné mais non chiffré, le constructeur s’expose à devoir le financer lui-même en cas de litige.

Le verdict final : Le constructeur a-t-il obtenu gain de cause en plaidant l’exclusion des réseaux publics ? La réponse est non. Il devra assumer l’intégralité des 10 000 € de travaux.