Compromis, chose due
«Compromis, chose due.
Ou quand il y a un doute s’il n’y a pas de doute !
Vous connaissez cette expression ?
Eh bien, en immobilier, c’est pareil !
Je vous raconte cette semaine l’histoire d’un couple qui voulait obtenir la restitution du dépôt de garantie à la suite de sa renonciation à un compromis de vente.
En 2013, Monsieur et Madame Z concluent avec une SCI un compromis de vente.
Ils s’engagent à acheter un immeuble à usage de stockage et de bureau au prix de 250 000 €, dans la région de Montpellier.
Il verse alors un dépôt de garantie de 12 200 €.
Ils sont toutefois tracassé, l’immeuble présente des fissures sur toutes les façades.
Ils mandatent un expert amiable en février 2014.
L’expert conclut à des fissures structurelles liées à la faiblesse des fondations et à leur faible profondeur.
Les époux Z décident de renoncer à l’acquisition.
Mais la SCI exige le paiement de l’indemnité d’immobilisation de 25 000 €, estimant que le couple était engagé.
Le couple n’a alors d’autre choix que de saisir justice pour obtenir la restitution du dépôt de garantie.
Le tribunal et la cour d’appel rejette sa demande et le condamne au paiement d’une indemnité d’immobilisation toutefois limité à la somme de 12 200 €.
Les juridictions estiment que les fissures étaient parfaitement visibles au moment de la signature du compromis.
Les époux ne pouvaient donc se rétracter en arguant avoir découvert un vice caché.
Mécontent, le couple forme un pourvoi en cassation.
Il soutient que la cour d’appel a ajouté à la loi une obligation non prévue à savoir exiger des bénéficiaires du compromis de mandater un expert pour connaître l’étendue exacte et les conséquences prévisibles des fissures.
À votre avis, ce couple a-t-il obtenu gain de cause ?
La réponse est non.
Dans cet arrêt du 21 décembre 2023 (RG n°22-21.234), la Cour de cassation rejette le pourvoi.
Lors de la signature du compromis, les fissures étaient déjà visibles et c’est d’ailleurs la raison pour laquelle le bénéficiaire mandater un expert.
Il n’y avait donc pas de vices cachés puisque tout était visible.
Mon conseil
Prévoir dans le compromis une condition résolutoire en l’occurrence convenir qu’un expert indépendant expertisera le bâtiment dans tel délai et que si son rapport révèle telle ou telle difficulté, l’acquéreur pourra renoncer à l’acquisition.