Compromis de vente : dépôt de garantie et vices apparents

Qu’est-ce qu’un vice apparent en immobilier ? 

En immobilier, un vice apparent est un défaut visible lors de la visite d’un bien ou au moment de la signature de l’acte (fissures, infiltrations, etc.).

Contrairement au vice caché, il ne peut pas justifier l’annulation de la vente ou la restitution du dépôt de garantie, car l’acheteur est censé l’avoir constaté avant de s’engager.

Voici une illustration.

Les faits

En 2013, M. et Mme Z signent un compromis de vente avec une SCI pour un immeuble de stockage et bureaux à 250 000 €, versant 12 200 € de dépôt de garantie.

Ils constatent des fissures sur toutes les façades.

Expertise et renonciation

• Février 2014 : un expert amiable conclut à des fissures structurelles dues à des fondations insuffisantes.

• Les époux Z renoncent à l’achat.

• La SCI réclame 25 000 € d’indemnité d’immobilisation.

Décisions de justice

• Tribunal et cour d’appel : rejettent la demande de restitution du dépôt et condamnent à payer 12 200 €.

• Motif : les fissures étaient visibles lors de la signature, donc pas de vice caché.

Arrêt de la Cour de cassation – 21 décembre 2023 (RG n° 22-21.234)

La Cour confirme :

• Les fissures étaient visibles et ont motivé la mission d’expertise.

• Aucune obligation pour les acheteurs de mandater un expert avant la signature, mais la présence de vices apparents exclut toute annulation pour vice caché.

À retenir

• Les vices apparents ne permettent pas de récupérer un dépôt de garantie.

• Pour se protéger, prévoir une condition résolutoire liée à une expertise dans le compromis.