Condition suspensive de prêt : une flexibilité possible ?

Le bénéficiaire d’une clause suspensive de prêt doit-il accepter toute offre inférieure au montant prévu ?

Non. La Cour de cassation considère que la mention d’un montant maximal dans le compromis ne contraint pas l’acheteur à accepter une offre inférieure.

Le contexte

Un couple signe une promesse de vente avec Monsieur Z pour un appartement à 386 000 €. Le compromis stipule une condition suspensive d’obtention d’un prêt, jusqu’à 414 000 %, remboursable sur 25 ans, à 2 % hors assurance.

Une offre insuffisante

Le prêt obtenu s’élève à 407 000 €, inférieur au plafond prévu. Le couple renonce à l’achat, ce qui déclenche une réclamation de 38 600 € d’indemnité d’immobilisation par le vendeur. Le tribunal donne raison à ce dernier.

L’appel

La cour d’appel infirme la décision. Elle juge que le couple n’était pas tenu d’accepter une offre de prêt inférieure à ce qu’il estimait indispensable pour financer l’achat.

Le pourvoi en cassation

Le vendeur soutient que l’acheteur devait accepter n’importe quelle offre inférieure ou égale au montant maximum fixé.

L’arrêt de la Cour de cassation

14 décembre 2022 – RG n° 21‑24.539

La Cour confirme la cour d’appel. Elle estime que la clause prévoyant un plafond de prêt ne suffit pas à obliger l’acheteur à accepter un montant moindre.

Ce qu’il faut retenir

• La clause suspensive avec un prêt maximal ne fait pas obligation d’accepter une offre inférieure.

• L’acheteur reste libre de refuser si le montant obtenu est insuffisant pour son projet.

• Le risque d’être coincé en cas de financement partiel est élevé si le compromis ne fixe pas de montant minimal.

En résumé

Le couple, bien que semblant avoir obtenu un prêt conforme aux termes, était en droit de décliner l’offre car elle ne correspondait pas au financement total requis.

Vigilance

Lors de la rédaction d’un compromis, veillez à encadrer la condition suspensive de prêt avec précision : mentionnez aussi un montant minimal ou des critères financiers clairs, pour éviter toute situation bloquante.