Copropriété : prouver un abus de majorité en AG
Qu’est-ce qu’un abus de majorité en copropriété ?
En copropriété, il y a abus de majorité lorsque :
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une décision d’assemblée générale est contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires, ou
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elle est prise dans le but de favoriser un ou plusieurs copropriétaires au détriment des autres.
La preuve de cet abus incombe à celui qui l’invoque. Sans démonstration claire d’un préjudice collectif ou d’une intention de nuire, l’abus n’est pas retenu.
Voici une illustration tirée d’une histoire vraie.
Les faits
En janvier 2012, la société S achète un lot représentant l’intégralité du bâtiment B d’une copropriété de deux bâtiments (A et B).En 2012, elle obtient un permis de construire pour transformer ce bâtiment en hôtel. En 2014, l’AG autorise la mise en conformité du règlement de copropriété pour cette transformation.
La demande de travaux
En 2018, la société S demande l’autorisation de créer une issue de secours sur la cour commune, partie spéciale du bâtiment A.L’AG refuse.
Décisions de justice
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Tribunal & Cour d’appel : refus d’annuler la résolution et d’autoriser les travaux.
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Pas de preuve d’abus de majorité.
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Pas de droit sur les parties communes spéciales concernées.
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Isolement volontaire des bâtiments prévu dans le règlement de copropriété.
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Absence de preuve que l’issue de secours était indispensable à la sécurité de l’hôtel.
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Arrêt de la Cour de cassation – 16 novembre 2023 (RG n° 22-18.908)
La Cour confirme :
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Preuve à la charge de celui qui invoque l’abus.
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Pas d’intention de nuire démontrée.
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Travaux affectant les droits des autres copropriétaires.
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Existence de solutions alternatives à l’issue de secours proposée.
A REtenir
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L’abus de majorité est difficile à prouver : il faut démontrer un préjudice collectif ou une volonté délibérée de nuire.
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Les travaux touchant aux parties communes spéciales nécessitent un droit réel sur ces espaces.
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La sécurité peut justifier des travaux… mais il faut prouver leur caractère indispensable.