Délai d’action pour la restitution d’une indemnité d’immobilisation

Délai d’action pour récupérer une indemnité d’immobilisation : attention au compte à rebours !

Qu’est-ce qu’une indemnité d’immobilisation ?

L’indemnité d’immobilisation est une somme versée par l’acheteur lors de la signature d’une promesse de vente. Elle a pour but de compenser le fait que le vendeur s’engage à ne pas vendre à un tiers pendant une certaine durée.

En cas de réalisation de la vente, cette indemnité est imputée sur le prix. Si la vente ne se concrétise pas, elle est restituée à l’acheteur, sauf faute de sa part.

Mais attention : en cas de litige, le droit à restitution ou à conservation dépend du respect du contrat et du délai pour agir en justice. L’immobilisation peut donc coûter cher… ou s’avérer irrécupérable en cas d’inertie.

Voici une illustration, à partir d’une histoire vraie.

Une promesse de vente à Paris… et une action engagée trop tard

Le 8 septembre 2015, Monsieur et Madame X consentent une promesse unilatérale de vente à Monsieur Z pour un appartement situé à Paris, au prix de 995 000 €.

La vente est conclue sous condition suspensive d’obtention d’un prêt avant le 7 novembre 2015.

Une indemnité d’immobilisation de 10 %, soit 99 500 €, est versée par Monsieur Z au notaire à titre de séquestre.

Mais Monsieur Z n’obtient pas son prêt. La vente ne se fait pas. Il souhaite récupérer l’indemnité.

Des relances tardives… puis une action prescrite

Il adresse des mises en demeure aux vendeurs en juillet 2017 puis en janvier 2020, leur demandant d’autoriser la restitution.

Les vendeurs refusent.

Monsieur Z les assigne finalement les 16 et 17 novembre 2020, ainsi que le notaire, pour obtenir la restitution de l’indemnité.

Mais les vendeurs opposent la prescription de l’action.

Le tribunal puis la cour d’appel leur donnent raison.

La Cour de cassation confirme la rigueur du calcul (arrêt du 11 juillet 2024, RG n° 22–22.058)

Monsieur Z forme un pourvoi. Il soutient que le délai de 5 ans devait commencer à courir à partir du refus des vendeurs de restituer l’indemnité, soit janvier 2020.

Mais la Cour de cassation rejette cet argument :

• Elle rappelle qu’en vertu de l’article 2224 du Code civil, le délai commence au moment où le créancier a su ou aurait dû savoir que l’obligation était exigible.

• Ici, cela correspond à la date de défaillance de la condition suspensive, soit le 8 novembre 2015.

L’assignation étant intervenue en novembre 2020, elle est hors délai, même de quelques jours.

Monsieur Z perd donc définitivement 99 500 €.

Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier

En matière d’indemnité d’immobilisation, le calendrier est crucial. Le point de départ du délai pour agir est la date de défaillance de la condition suspensive, et non celle d’un éventuel refus de restitution.

N’attendez jamais. Même si vous entamez des négociations amiables, une assignation prudente peut interrompre la prescription sans fermer la porte à une solution amiable.

Dans le doute : consultez un avocat. Mieux vaut prévenir que perdre 100 000 €…