Surface erronée au bail : délai strict pour agir en justice
Quel est le délai pour saisir le juge en cas de surface erronée dans un bail d’habitation ?
Le locataire dispose de 4 mois à compter de sa demande écrite au bailleur. Passé ce délai, sa demande est forclose.
Le contexte
Des locataires découvrent que la maison qu’ils louent ne mesure pas 100 m² comme indiqué au bail, mais seulement 84 m².
La demande de baisse de loyer
Le 18 juillet 2017, ils sollicitent une diminution de loyer fondée sur l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit une baisse si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée.
Les délais à respecter
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Le bailleur a 2 mois pour répondre,
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En cas de silence ou de refus, le locataire a 4 mois à compter de la demande initiale pour saisir le juge.
La réponse du bailleur
Le 6 septembre 2017, le bailleur répond, sans se prononcer clairement sur la demande. Il invite simplement les locataires à chercher un autre logement.
La procédure
Les locataires assignent le bailleur le 5 février 2018.
Le tribunal et la cour d’appel
Les juges estiment que la demande est tardive et donc irrecevable.
Le pourvoi en cassation
Les locataires soutiennent que la réponse du bailleur a relancé un nouveau délai.
Leur raisonnement
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Nouvelle réponse le 6 septembre,
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Nouveau délai de 2 mois + 4 mois pour agir,
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Ils auraient eu jusqu’au 6 mars 2018.
L’arrêt de la Cour de cassation
9 novembre 2022 – RG n°21-24.539
La Cour rejette le pourvoi.
Ce qu’elle juge
Le délai de 4 mois prévu par la loi est un délai de forclusion. Il ne peut pas être interrompu ni prolongé.
Ce qu’il faut retenir
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Le locataire doit être vigilant sur les délais.
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Même en cas de réponse floue ou ambiguë du bailleur, le délai de 4 mois court à compter de la demande initiale.
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Passé ce délai, la justice ne peut plus être saisie, même si la demande est justifiée.