Délais d’action en copropriété : : agir vite, agir juste

Travaux non autorisés en copropriété : 5 ou 30 ans pour agir ?

Lorsqu’un copropriétaire réalise des travaux sans autorisation, le délai pour agir dépend de la nature de ces travaux. Si les travaux n’entraînent pas une appropriation des parties communes (ex. ouverture d’un velux, installation d’une mezzanine sans empiétement), l’action est personnelle : le délai pour agir est de 5 ans à compter du jour où le syndicat ou les copropriétaires en ont eu connaissance.

En revanche, si les travaux entraînent une emprise ou une annexion durable sur une partie commune (ex. fermeture définitive d’un couloir ou d’un grenier), l’action est réelle et le délai applicable est de 30 ans.

Attention : même en cas d’action réelle, ne pas tarder ! Toute ambiguïté sur la nature des travaux peut être interprétée au détriment des copropriétaires inactifs. Et pour contester une clause du règlement, le syndicat doit impérativement être mis en cause.

Voici une illustration de cette question, issue d’une affaire réelle.

Copropriété : combien de temps pour agir contre des travaux irréguliers ?

« Le temps s’écoule sans faire de bruit… » Un copropriétaire a réalisé des travaux sans autorisation il y a 30 ans : quel délai pour agir ?

Travaux non autorisés sous toiture

• En 1986, Mme L réalise une mezzanine et coursive dans le volume sous toiture sans autorisation d’assemblée générale, reliant ses lots 10 et 11.

• Deux copropriétaires constatent l’irrégularité dès 1986, mais ne saisissent la justice qu’en 2014.

• En justice, ils réclament la remise en état des parties communes sous astreinte.

Prescription : 5 ans pour agir au titre personnel

• La cour d’appel considère que les travaux, bien que affectant les parties communes, n’empiètent pas sur la structure réelle.

• Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (rédigé via l’article 2224 du Code civil), le délai de prescription est désormais de 5 ans, à compter de la date de découverte des faits.

• Les copropriétaires avaient donc dépassé ce délai : leur action est prescrite.

Nullité d’une clause de règlement = 30 ans… si le syndicat est saisi

• Ils critiquaient aussi l’article 25 du règlement autorisant l’annexion de parties communes.

• L’action en nullité d’une clause est une action réelle, soumise à 30 ans de délai, mais à condition que le syndicat des copropriétaires soit appelé en justice 

• Ici, cette condition n’était pas remplie : l’action est irrecevable.

À retenir : anticipez vos recours, ne comptez pas sur le temps

H3 : Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier

• Ne jamais tarder à agir, même si on pense que le délai d’action est de 30 ans. Ici une erreur sur le délai applicable a été fatale.
• Quand on critique le règlement de copropriété en justice, la présence du syndicat des copropriétaires est indispensable.