Diagnostic erroné et réparation du préjudice subi

On parle souvent du poids des responsabilités. Aujourd’hui, parlons de leur coût.

Je vous raconte cette semaine l’histoire d’une société ayant réalisé un diagnostic d’assainissement erroné, concluant à tort à la conformité de l’installation.

Ce sera l’objet d’une bataille juridique, l’acheteur de la maison à l’assainissement non conforme n’entendant pas conserver à sa charge les frais de mise en conformité de l’installation. Il y en a pour près de 16 000 euros !

 Une vente immobilière entachée par un diagnostic d’assainissement erroné

Contexte de la vente et diagnostic initial

Dans la région du Gers, Madame I vend à Madame Z une maison en décembre 2014.

L’acte de vente mentionne une installation autonome de type fosse septique, et un rapport du syndicat d’eau potable de mars 2012 indique que le système est conforme, satisfaisant, complet et en bon état de fonctionnement.

Découverte des dysfonctionnements et premières actions en justice

Cependant, l’acheteuse constate des dysfonctionnements et assigne sa vendeuse et le syndicat en référé expertise, puis en indemnisation.

En première instance, tout se passe bien pour elle : vendeuse et syndicat sont condamnés solidairement à lui verser une somme d’environ 20 000 euros au titre de la réfection de l’installation, de son relogement pendant les travaux, et de la réparation de son préjudice de jouissance.

Revirement en appel et intervention de la Cour de cassation

 Prescription de l’action contre la vendeuse et limitation de la responsabilité du syndicat

Toutefois, vendeuse et syndicat relèvent appel.

Et là, les choses se gâtent.

L’action de l’acheteuse à l’égard de la vendeuse est déclarée prescrite et, s’agissant du syndicat, la Cour estime qu’il a simplement fait perdre à l’acheteuse la possibilité de mieux négocier le coût d’acquisition de la maison.

La condamnation est divisée par deux, le syndicat étant condamné à verser une somme de 10 000 euros à l’acheteuse.

Cassation de l’arrêt d’appel et reconnaissance du préjudice certain

Mécontente, l’acheteuse forme un pourvoi en cassation.

Elle plaide que le préjudice causé par les erreurs contenues dans un diagnostic est certain et que l’indemnisation doit être totale.

La réponse est oui.

Dans cet arrêt du 20 mars 2025 2025 (RG n°23-18.472), la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel.

Elle rappelle qu’en vertu de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation, le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse ou à l’acte authentique de vente contient le document de contrôle des installations d’assainissement non collectif.

Et en cas de non-conformité, l’acquéreur doit faire procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après l’acte de vente.

Les préjudices liés au caractère erroné de ce document sont donc certains.

Le diagnostiqueur est donc tenu de réparer l’entier préjudice, y compris le coût des travaux de mise en conformité de l’installation.

 Conseils pratiques pour les professionnels de l’immobilier

 Pour les diagnostiqueurs : vigilance et rigueur

Un conseil pour les diagnostiqueurs : attention à bien respecter les normes et règles de l’art lors du contrôle, une erreur pouvant être source de responsabilité.

Pour les acquéreurs : vérification des diagnostics

Pour les acquéreurs, il est essentiel de vérifier la validité et la conformité des diagnostics techniques annexés à l’acte de vente, notamment en ce qui concerne l’assainissement non collectif.