Diagnostic et vice caché : la limite des investigations

Diagnostic et vice caché : la limite des investigations

Le bois est une matière vivante qui garde en mémoire le passage du temps. Cette mémoire peut parfois dissimuler des fragilités structurelles que seul un examen approfondi permet de révéler.

Un diagnostic positif oblige-t-il l’acheteur à tout vérifier ?

Pour un administrateur de biens ou un syndic, la découverte d’insectes xylophages dans un diagnostic est une situation classique. La question posée par les professionnels est la suivante : si le diagnostic mentionne la présence de capricornes, l’acheteur est-il privé de tout recours s’il découvre plus tard que la charpente est dévastée ? En d’autres termes, la simple connaissance de la présence d’insectes oblige-t-elle l’acquéreur à réaliser des sondages destructifs avant d’acheter ?

La réponse est non. L’acheteur n’est pas tenu de se transformer en expert du bâtiment ni d’engager des investigations lourdes, même si le diagnostic signale une infestation.

La réponse de la Cour de cassation sur l’étendue des dégâts

La Cour de cassation a tranché dans un arrêt du 13.11.2025 (RG n°24-16.847) : un vice n’est considéré comme apparent que si l’acquéreur peut se convaincre de son ampleur et de ses conséquences réelles au moment de la vente. Si la mesure de la gravité du sinistre nécessite des travaux d’importance, tels que le sondage ou le bûchage des poutres, le vice demeure caché. Les juges protègent ainsi l’acquéreur contre une obligation d’investigation excessive qui ne relève pas de la loi.

L’histoire d’une vente à 1,3 million d’euros sous la menace des insectes

En juin 2017, Monsieur E achète une maison de cinq niveaux pour 1.330.000 euros. Le dossier de diagnostic technique annexé à l’acte de vente mentionne la présence de capricornes. L’acheteur finalise la vente en connaissance de cette mention.

C’est en juillet 2017, lors de travaux de rénovation, qu’une société spécialisée réalise des sondages. Le constat est alarmant : la structure est si affaiblie qu’un risque d’effondrement impose des travaux d’urgence pour 9.600 euros. La remise en état totale est estimée à plus de 45.000 euros. L’acheteur se retourne alors vers ses vendeurs pour obtenir une indemnisation au titre des vices cachés.

Le débat juridique sur le caractère décelable du vice

Le tribunal et la Cour d’appel ont d’abord rejeté la demande de l’acheteur. Les juges du fond considéraient que le diagnostic étant clair sur la présence d’insectes, l’acheteur était fautif de ne pas avoir poussé les recherches pour évaluer les dégâts avant de signer.

L’acheteur a formé un pourvoi en cassation avec deux arguments forts.

D’une part, seule une mise à nu de la charpente permettait de voir l’étendue du mal.

D’autre part, exiger de lui des recherches complémentaires revenait à lui imposer une obligation d’investigation étrangère à la loi. La Cour de cassation a validé cette analyse, annulant l’arrêt d’appel car l’acheteur ne pouvait pas, par lui-même, mesurer l’ampleur de l’infestation.

Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier

Professionnels de l’immobilier, cette jurisprudence souligne l’importance capitale de votre rôle de conseil. Lorsqu’un diagnostic mentionne une difficulté, même si elle semble localisée, ne laissez pas l’acquéreur interpréter seul la portée de cette information.

Je vous conseille vivement de recommander, par écrit, la réalisation d’investigations plus poussées par un technicien spécialisé avant la signature définitive. Certes, cela représente un coût et un délai supplémentaire, mais c’est la seule méthode efficace pour sécuriser la transaction. Cela protège le vendeur d’un recours futur et l’acheteur d’une mauvaise surprise, tout en mettant votre responsabilité professionnelle à l’abri d’un reproche pour défaut de conseil juridique construction.