Diagnostic immobiliers :signaler les champignons lignivores?

Faut-il signaler les champignons lignivores dans un diagnostic immobilier ?

Le diagnostiqueur doit-il mentionner des parasites du bois autres que les termites dans son rapport ?

C’est une question souvent posée par les acquéreurs, les agents immobiliers et les notaires. La réponse est nuancée : le diagnostic termites porte uniquement sur les termites, mais les autres agents biologiques dégradant le bois, comme les champignons lignivores, peuvent et doivent être signalés s’ils sont visibles.

Que dit la réglementation ?

Selon la norme NF P03-201, le diagnostiqueur doit :

• Réaliser un examen visuel et mécanique des bois accessibles ;

• Mentionner, dans les constatations diverses, tout indice de présence d’agents biologiques, même autres que les termites.

Ce que dit la Cour de cassation

Dans un arrêt du 25 septembre 2025 (RG n° 23-21.683), la Cour de cassation rappelle que :

• Le diagnostic termites ne porte que sur les termites, les champignons lignivores n’étant pas visés par la réglementation ;

• Le défaut de signalement d’un autre agent biologique n’ouvre droit qu’à une indemnisation au titre de la perte de chance, et non à une réparation intégrale.

L’histoire : 60.000 € de travaux pour des champignons oubliés

Monsieur et Madame Z achètent une maison près de Perpignan en 2014. Le diagnostic termites est rassurant : aucune infestation.

Mais après leur emménagement, ils découvrent que la charpente est gravement attaquée par des champignons lignivores. La toiture menace de s’effondrer.

Un expert judiciaire confirme :

• L’absence de termites,

• La présence de capricornes et de vrillettes,

• La présence de champignons lignivores, non mentionnés dans le diagnostic annexé à la vente, alors qu’ils étaient visibles et identifiables.

La faute est reconnue, mais l’indemnisation reste limitée

Le tribunal judiciaire de Perpignan retient la faute du diagnostiqueur : il aurait dû signaler les indices visibles des champignons. Toutefois, il juge que les acquéreurs ont seulement perdu une chance de réagir plus tôt. Il évalue cette perte à 10 % des travaux.

La Cour d’appel augmente ce taux à 20 %, soit une indemnisation d’environ 11.000 €.

Monsieur et Madame Z se pourvoient en cassation. Ils demandent la réparation intégrale, au motif que le diagnostic n’a pas été fait dans les règles.

La Cour de cassation confirme : une perte de chance, pas plus

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle rappelle que :

• Le champignon lignivore ne fait pas partie des éléments obligatoires à rechercher dans un diagnostic termites ;

• Le rôle du diagnostiqueur est d’alerter l’acheteur en cas d’indice anormal pour l’amener à faire un état parasitaire complet ;

  En conséquence, le préjudice n’est donc qu’une perte de chance d’agir plus tôt.

MON CONSEIL D’AVOCATE SPECIALISTE EN DROIT IMMOBILIER

Pour les diagnostiqueurs :

• Signaler tout indice de dégradation visible est indispensable pour limiter le risque de contentieux.

Pour les Agences et Administrateurs de Biens :

En cas de mention d’un indice de dégradation du bois (même vague) ou de doute sur l’état d’un bien, recommandez la réalisation d’un état parasitaire complémentaire avant toute signature définitive. Cela peut éviter un lourd litige de vente immobilière postérieurement à l’achat.

Pour les acquéreurs :

• Un diagnostic termites ne suffit pas toujours : en cas de doute ou d’indice, faites réaliser un état parasitaire complet incluant les champignons lignivores.