WC non raccordé : responsabilité du vendeur engagée ?

toute dissimulation est-elle un dol?

En application de l’article 1137 du Code civil, le dol est défini comme la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Ainsi, toute dissimulation ne constitue pas nécessairement un dol : il faut prouver l’intention de tromper et l’impact décisif de cette information sur le consentement du cocontractant.

Le contexte

Monsieur V acquiert une maison avec une dépendance, pour environ 480 000 €. Il découvre, postérieurement à l’achat, que le WC de la dépendance n’est pas raccordé au réseau d’assainissement communal — un défaut non signalé au moment de la transaction.

Un expert confirme ce vice. L’acquéreur saisit la justice pour dol, réclamant un dédommagement de 4 600 € correspondant au coût de raccordement.

Décisions des juges du fond

Tribunal et cour d’appel

Ces juridictions estiment que :

• Le WC était destiné à un usage secondaire,

• Le coût du raccordement, minime, ne justifie pas une action pour dol,

• L’acquéreur ne démontre pas que cette dissimulation l’aurait empêché d’acheter — surtout qu’il a obtenu une réduction du prix.

Le pourvoi en cassation

Arguments de l’acheteur

• La cour d’appel a tacitement imposé une condition non prévue par le Code civil, à savoir l’obligation de prouver que la dissimulation était déterminante.

• Même un préjudice mineur issu d’un dol doit être réparé.

L’arrêt de la Cour de cassation

7 septembre 2022 – RG n°21-19.292

La Cour rejette le pourvoi. Elle confirme que le défaut a été constaté, mais que l’acquéreur n’a pas prouvé que ce défaut, même s’il relevait d’une dissimulation, avait été décisif dans son consentement. La réduction obtenue au prix est également un élément pris en compte.

Ce qu’il faut retenir

• Le dol suppose une dissimulation intentionnelle et décisive — aucune indemnisation sans preuve que le vice a déterminé la décision d’acheter.

• Les vices mineurs, même s’ils sont réels, ne suffisent pas sans démonstration du caractère déterminant.

Mon conseil d’avocate spécialiste en droit immobilier

Avant toute acquisition, exigez un état des lieux détaillé et une vérification rigoureuse des installations essentielles. En cas de vice découvert, privilégiez une démarche amiable pour chiffrer le préjudice réel — la voie judiciaire ne doit intervenir qu’en dernier recours.