Erreur sur la surface du bien : quel recours pour l’acheteur?
Dol et erreur sur la surface vendue : une affaire immobilière instructive
« On m’aurait menti ? » disait Richard Virenque…
Cette semaine, retour sur l’histoire d’un acquéreur persuadé d’avoir été trompé sur deux points essentiels lors de l’achat d’un bien immobilier :
-
La surface habitable réelle du bien,
-
Le raccordement des sanitaires au réseau d’assainissement.
Ce document se concentre sur le premier aspect : la surface habitable et la notion de dol immobilier.
Une annonce immobilière prometteuse… mais inexacte
L’annonce mentionne une surface de 155 m² pour la maison principale et un studio indépendant de 25 m².
Un expert judiciaire est désigné et conclut que la surface habitable réelle est de 139 m². Toutefois, en comptant le sous-sol, la dépendance et le garage, la surface totale monte à 198 m².
L’acheteur saisit la justice pour dol immobilier
Se sentant trompé, l’acquéreur réclame 110 000 € de dommages-intérêts pour dol, sur le fondement de l’ancien article 1116 du Code civil (devenu l’article 1137).
Il reproche aux vendeurs d’avoir volontairement communiqué une surface inexacte dans l’annonce.
Le dol selon la jurisprudence : intention de tromper obligatoire
Pour qu’un dol soit reconnu, il faut prouver que le vendeur a agi avec l’intention de tromper son cocontractant.
Or, dans cette affaire :
-
L’annonce ne précisait pas si la surface mentionnée était habitable ou totale.
-
L’expert reconnaît une surface totale de 198 m², soit plus que celle annoncée.
-
L’acheteur avait visité le bien à sept reprises avant de signer.
La Cour de cassation confirme l’analyse de la cour d’appel
Dans son arrêt du 7 septembre 2022 (RG n° 21‑19.292), la Cour de cassation approuve la décision de la cour d’appel :
Il n’est pas établi que les vendeurs ont délibérément cherché à induire l’acheteur en erreur. Il ne peut donc y avoir dol en l’absence d’intention trompeuse caractérisée.
Surface, dol et obligations des professionnels de l’immobilier
La mention de la surface loi Carrez : obligatoire en copropriété
Rappel : la surface loi Carrez est obligatoire uniquement pour les ventes en copropriété.
Que retenir de cette décision ?
Dans cette affaire, la surface réelle (198 m²) était supérieure à celle indiquée dans l’annonce (155 + 25 m²).
La solution aurait sans doute été différente si la surface réelle avait été inférieure à celle promise.
Un conseil aux agents et mandataires immobiliers
La précision des surfaces mentionnées dans une annonce peut engager la responsabilité de l’agent immobilier, notamment en cas de litige sur une différence de surface.
Vigilance : une mauvaise formulation peut suffire à déclencher un contentieux pour dol immobilier.