Droit de préemption : qui paie la commission d’agence ?

Commission d’agence et droit de préemption : à qui la charge ?

La question revient souvent lors d’une vente préemptée par une commune. Bonne nouvelle : la Cour de cassation a posé une règle simple. On fait le point à partir d’un arrêt de référence du 12 mai 2021 (n° 19-25.226), confirmé depuis.

Les faits

• Des propriétaires confient la vente d’un terrain à une agence, prix incluant la commission.

• Une promesse unilatérale est signée avec un acquéreur, 425 000 € + commission d’agence.

• La commune exerce son droit de préemption (DPU).

• L’acte authentique exclut la commission à la demande de la commune.

• La cour d’appel dit : commission non due. L’agence se pourvoit… et gagne.

La solution de la Cour de cassation

La Haute juridiction rappelle que :

La DIA (déclaration d’intention d’aliéner) doit mentionner le prix et les conditions de la vente (dont la commission si elle existe).

Aucune commission n’est due avant qu’une vente soit effectivement conclue et constatée dans un acte écrit (règle “Hoguet”).

Quand la commune préempte, elle se substitue à l’acquéreur et doit prendre en charge la commission initialement à la charge de l’acquéreur si :

• Le montant de la commission est indiqué, et
• La partie qui la supporte est précisée dans l’engagement des parties (avant-contrat) et dans la DIA.

Autrement dit : si la commission est prévue à l’avant-contrat et reprise dans la DIA, la commune doit la payer même si l’acte authentique l’a retirée.

Mise à jour : la Cour a confirmé cette solution dans un arrêt du 19 décembre 2024.

A retenir

• Oui, la commune (ou l’organisme préempteur) paie la commission, par substitution à l’acquéreur.

• Condition clé : commission (montant + qui paie) dans l’avant-contrat ET dans la DIA.

• Le fait que l’acte authentique ne la mentionne pas n’exonère pas la commune.

Conseils pratiques

• Vérifier que la commission figure dans le mandat et l’avant-contrat.

• Dans la DIA, indiquer le montant TTC et cocher la bonne case (“à la charge de l’acquéreur” le cas échéant).

• Coordination praticiens : informer le notaire que la commission doit apparaître dans la DIA (et conserver les preuves d’envoi).

Mini-FAQ

La commission est à la charge du vendeur : la commune devra-t-elle payer ?
Si l’avant-contrat et la DIA prévoient clairement cette charge, la substitution joue dans les mêmes conditions : la commune reprend la charge telle qu’indiquée.

Et si l’option de la promesse n’a pas été levée ?
Peu importe : la Cour a jugé que la vente devient parfaite au profit du préempteur, ce qui déclenche la règle de prise en charge si les mentions exigées figurent dans l’avant-contrat et la DIA.

Y a-t-il des décisions récentes ?
Oui, Cass. 3e civ., 19 déc. 2024 : elle réitère que le préempteur doit payer la commission quand les mentions requises sont présentes.

Conclusion

Dans cette affaire, la mairie devait payer la commission d’agence, même si elle a exigé son retrait de l’acte. La clé est bien l’alignement avant-contrat/DIA.