Une formule qui illustre bien le poids d’un engagement juridique… parfois regretté.
L’histoire : un pacte de préférence sans terme
Une promesse faite en 1990
En juillet 1990, Madame Z, propriétaire d’une maison près d’Aix-en-Provence, accorde à Monsieur et Madame P un pacte de préférence sur son bien.
Une volonté de vendre en 2011
Le 16 mai 2011, elle informe les époux P de son projet de vendre à Monsieur T pour 200 000 €. Ces derniers font alors valoir leur droit de préférence et acceptent d’acheter.
Une vente qui n’aboutit pas
Un refus inattendu
Le 13 septembre 2011, chez le notaire, Monsieur T (représentant la venderesse) annonce que celle-ci refuse de signer l’acte de vente avec les époux P.
Le décès de la venderesse
Malgré les échanges, la vente ne se concrétise pas. Madame Z décède en 2012.
Procédure judiciaire et décision finale
Action en justice des époux P
Ils demandent la vente forcée à la succession.
Le tribunal et la cour d’appel leur donnent raison :
Il y a vente en présence d’un accord sur la chose et sur le prix.
Un pourvoi rejeté
Monsieur T conteste cette décision en cassation, avançant deux arguments :
Ce que dit la Cour de cassation
L’arrêt du 25 septembre 2024 (RG n° 23–14.777)
La Cour de cassation rejette le pourvoi.
Elle rappelle un principe fondamental du droit des contrats :
Un engagement perpétuel n’est pas nul. Il peut être résilié à tout moment, à condition de respecter un préavis raisonnable.
En l’absence de résiliation formelle du pacte, celui-ci reste applicable.
À retenir sur les pactes de préférence
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Depuis l’ordonnance du 10 février 2016, les engagements perpétuels sont interdits.
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Mais la jurisprudence continue d’admettre la validité des pactes sans durée définie.
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Cette situation crée une insécurité juridique pour le vendeur.
Mon conseil d’avocatE SPECIALISTE EN DROIT IMMOBILIER
Évitez les pactes de préférence sans terme défini.
Même anciens, ils peuvent produire des effets longtemps après.
Un délai de validité clair permet d’éviter des contentieux parfois lourds et imprévisibles.