Propriété : peut-on imposer la démolition pour empiètement ?
Qu’est-ce qu’un empiètement ?
L’empiètement désigne l’intrusion d’une construction ou d’un aménagement (même souterrain) sur la propriété d’autrui. C’est une atteinte au droit de propriété, souvent sanctionnée par une obligation de démolition ou de retrait, quelle que soit l’ampleur du coût.
Voici une illustration de ce sujet, tiré d’une histoire vraie!
Le contexte
La SCI B est propriétaire d’une villa sur son terrain. Le voisin acquiert le terrain adjacent et débute la construction d’une nouvelle villa après obtention d’un permis en mai 2016.
Des signes alarmants
La SCI observe apparaître des fissures sur sa villa. Plus grave, elle découvre que le sous‑sol de son terrain est envahi par des tirants d’ancrage soutenant la nouvelle construction.
Elle saisit la justice. Une expertise est diligentée pendant que les travaux se poursuivent.
L’expertise judiciaire
Un empiètement sévère
L’expert confirme : 17 tirants empiètent sur la parcelle de la SCI, jusqu’à 7 à 11 mètres de profondeur sous la surface.
La décision des juges du fond
Ordre de retrait confirmé
Le juge des référés, puis la cour d’appel, condamnent les voisins à retirer les tirants. Le coût estimé du retrait s’élève à 5,7 millions d’euros — une charge massive.
Le pourvoi en cassation
L’argument du voisin
Les voisins contestent : le coût du retrait est disproportionné comparé au bénéfice que pourrait retirer la SCI. Ils dénoncent un abus du droit de propriété.
L’arrêt de la Cour de cassation
23 novembre 2022 – RG n°22‑19.200
Le droit de propriété est inviolable
La Cour rejette le pourvoi. Elle réaffirme que le droit de propriété est absolu et perpétuel : l’empiètement, quel qu’en soit le coût, doit cesser.
Ce qu’il faut retenir
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Le droit fondamental à l’intégrité du bien prime sur toute considération économique.
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Une atteinte au sous-sol constitue une violation grave du droit de propriété.
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Le propriétaire lésé peut exiger la démolition ou le retrait de l’empiètement, quel qu’en soit le coût.
En résumé
Même si retirer les tirants coûte 5,7 millions, la SCI était fondée à réclamer leur démolition. Le droit de propriété trouve ainsi sa plus forte expression.
MON CONSEIL D’AVOCAT SPECIALISTE EN DROIT IMMOBILIER
Si vous êtes alerté d’un empiètement, saisissez immédiatement un professionnel (géomètre, avocat, huissier…) pour négocier ou stopper les travaux. Plus l’atteinte s’approfondit, plus les conséquences seront lourdes.