Garantie financière : recours du propriétaire bailleur
Comment récupérer des loyers impayés par un mandataire ?
Les professionnels de l’immobilier, tels que les administrateurs de biens ou les agences de gestion locative, manipulent des fonds pour le compte de leurs mandants. Lorsqu’une agence fait défaut ou entre en liquidation judiciaire sans avoir reversé les loyers perçus, le propriétaire bailleur peut se retrouver dans une situation critique.
La question est alors de savoir comment actionner la garantie financière obligatoire de l’agent immobilier pour obtenir le paiement de sa créance, même après la cessation de ladite garantie.
La réponse de la Cour de cassation : LE GARANT DOIT LA GARANTIE FINANCIERE
Dans un arrêt récent du 22 janvier 2026 (RG n°23-21.673), la Cour de cassation confirme que le garant est tenu d’indemniser le créancier si la cessation de la garantie n’a pas fait l’objet d’une notification individuelle.
La Haute juridiction précise que la seule publication dans un journal d’annonces légales est insuffisante.
Faute d’avoir informé personnellement le mandant figurant au registre, le garant ne peut pas opposer le délai de forclusion de trois mois. Le propriétaire peut donc agir sans que la banque ne puisse invoquer une demande tardive.
Absence de reversement des loyers et liquidation judiciaire
L’affaire concerne la SARL S, propriétaire de biens immobiliers à Nîmes, qui avait confié la gestion de son patrimoine à l’agence R.
Malgré l’encaissement des loyers auprès des locataires, l’agence ne les reversait plus au propriétaire. Après une mise en demeure restée infructueuse pour un montant de 63 000 euros, le propriétaire obtient une condamnation en référé.
Cependant, l’agence immobilière est placée en liquidation judiciaire, laquelle s’avère impécunieuse, rendant la décision de justice inopérante en pratique.
Le conflit entre le propriétaire et le garant financier
Le propriétaire se tourne alors vers la banque, garante de l’agence immobilière. Cette dernière refuse d’intervenir, arguant que sa garantie a pris fin en mai 2017 et que la publicité légale a été effectuée.
Elle invoque l’article 45 du décret du 20 juillet 1972, selon lequel le créancier doit produire sa créance dans les trois mois suivant la cessation de la garantie. Le propriétaire n’ayant agi qu’en 2019, la banque considérait l’action comme éteinte, et le tribunal judiciaire déboute le propriétaire de sa demande à l’égard du garant.
L’obligation de notification individuelle du garant
Devant la Cour d’appel, le propriétaire soutient que le décret impose au garant de notifier individuellement chaque mandant inscrit sur le registre de l’agence par lettre recommandée avec accusé de réception.
La banque se défend en expliquant qu’elle n’a jamais reçu le registre de la part de l’agence défaillante.
Les juges du fond, suivis par la Cour de cassation, ont écarté cet argument : l’absence de communication du registre par l’agence ne dispense pas le garant de son obligation d’information envers les tiers.
La condamnation du garant au paiement de la créance
Puisque la formalité de notification individuelle n’avait pas été respectée, le délai de trois mois n’avait jamais commencé à courir à l’encontre du propriétaire. En conséquence, la banque a été condamnée à verser la somme de 44 000 euros au titre de la garantie financière, protégeant ainsi les intérêts du bailleur lésé.
Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier
Pour sécuriser vos relations contractuelles et la gestion de votre parc immobilier, la vigilance est de mise à deux niveaux.
Pour les agences immobilières et syndics, il est impératif de transmettre régulièrement le registre des mandants à votre garant pour éviter que sa responsabilité ne soit étendue indéfiniment.
Pour les propriétaires, dès les premiers signes de défaillance de votre gestionnaire, n’attendez pas la liquidation judiciaire. Sollicitez l’assistance d’un avocat en droit immobilier pour dénoncer immédiatement votre créance auprès du garant.