copropriete : occupation illegale des parties communes
« Oh par mes moustaches, je suis en retard, en retard, en retard ! »
Comme le lapin d’Alice au pays des Merveilles, le syndicat des copropriétaires de cette affaire s’est réveillé un peu tard… mais pas trop tard !
Les faits : des terrasses installées sans autorisation
Une zone commune utilisée à des fins commerciales
Devant les commerces, avant le trottoir public, se trouve une zone de circulation en pavés appartenant au syndicat des copropriétaires.
Cinq commerces installés en rez-de-chaussée occupent cette zone de manière saisonnière, sans autorisation.Objectif : agrandir leur espace de vente.
H3 – Les activités concernées
Deux restaurants,
Une école de surf,
Une location de planches de surf,
Une boutique de prêt-à-porter transformée en snack-bar ponctuellement.
Réaction du syndicat et action en justice
H3 – Mises en demeure ignorées
Le syndic adresse une mise en demeure aux copropriétaires et locataires concernés.Sans effet.
H3 – Action judiciaire engagée
L’assemblée générale décide de saisir le tribunal pour :
faire constater l’infraction au règlement de copropriété,
interdire l’occupation des parties communes,
obtenir une indemnisation pour l’occupation litigieuse.
H2 – Prescription retenue en première instance
Le tribunal rejette l’action, jugeant que la prescription était acquise.Mais le syndicat fait appel.
H2 – La Cour d’appel donne raison au syndicat
H3 – Chaque occupation saisonnière fait courir un nouveau délai
La Cour d’appel considère qu’il y a autant de prescriptions que de réouvertures saisonnières des terrasses.Elle :
interdit les occupations futures,
ordonne la remise en état,
condamne les contrevenants à une indemnité d’occupation pour le passé.
H2 – La Cour de cassation annule la décision d’appel
H3 – Arrêt du 24 novembre 2021 (RG n°20-20.090)
Les copropriétaires et locataires obtiennent gain de cause.La Cour de cassation rappelle que :
Lorsque la même infraction est répétée chaque année sans interruption, le délai de prescription ne recommence pas à chaque saison.
H2 – Ce qu’il faut retenir sur les infractions au règlement de copropriété
H3 – Une infraction répétée ≠ prescription renouvelée
Si l’infraction est continue ou annuelle sans changement, le délai de prescription unique s’applique.
H3 – Agir vite en cas d’occupation illicite
Les syndicats de copropriété doivent réagir rapidement face à une occupation illégale.Une tolérance saisonnière répétée peut faire perdre tout droit à action.
H2 – Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier
Face à une occupation non autorisée des parties communes, n’attendez pas plusieurs saisons avant d’agir.
La prescription peut jouer contre vous.
Faites constater l’infraction dès la première année, et engagez, si nécessaire, une procédure dans les délais légaux.
