Clause illégale : le règlement de copropriété corrigé

Clause illégale en règlement de copropriété : contestable à tout moment

Les faits : division d’un lot sans autorisation

En 1984, un copropriétaire divise son lot en deux lots distincts, modifie l’état descriptif de division et change la répartition des charges, sans obtenir l’accord de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires.

L’acte notarié initial de mai 1983 prévoyait que chaque copropriétaire pouvait diviser verticalement son lot individuellement, sans qu’il soit nécessaire de réunir l’assemblée générale ou d’obtenir un accord du syndicat.

C’est la modification de lot opérée par acte du 30 mai 1984 que le syndicat conteste en 2011, demandant l’annulation de la résolution de l’assemblée générale ayant validé cette situation.

La procédure judiciaire et les arguments

L’argument du copropriétaire diviseur

Le copropriétaire invoque le règlement de copropriété lui‑même pour affirmer que la division verticale et la modification de la répartition des charges étaient autorisées, sans consensus de l’assemblée générale.

L’argument du syndicat des copropriétaires

Le syndicat soutient que la clause litigieuse est illégale car elle contrevient aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et que la clause peut être déclarée non écrite à tout moment, sans condition de délai.

La décision finale : imperscriptibilité de l’action

La Cour de cassation, dans son arrêt du 10 septembre 2020 (RG n° 19‑17.405), donne raison au syndicat des copropriétaires.

Elle rappelle que :

• L’assemblée générale est l’organe habilité à modifier le règlement de copropriété.

• Le syndicat ou tout copropriétaire peut faire constater à tout moment le caractère non écrit d’une clause du règlement de copropriété, qu’elle provienne du règlement original ou d’un acte modificatif.

• Lorsqu’une clause du règlement est contraire aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 (par exemple, sur la répartition des charges selon l’utilité de chaque lot), elle peut être contestée sans délai.

À retenir : les enseignements pour copropriétaires et syndics

• Toute clause d’un règlement de copropriété qui viole les dispositions légales prévues par la loi du 10 juillet 1965 peut être déclarée non écrite quel que soit le temps écoulé.

• Le règlement doit respecter les articles de la loi relatifs à la répartition des charges, à la constitution des lots, etc.

• Le syndicat des copropriétaires ou un copropriétaire a toujours la qualité pour agir afin de contester des clauses illégales.