Non respect du permis de construire et troubles au voisin

Que risque-t-on en cas de non-respect du permis de construire ?

Le non-respect d’un permis de construire peut entraîner :

• la mise en conformité des travaux, voire la démolition de la partie non conforme ;

• le paiement de dommages-intérêts si un préjudice est causé à un voisin ;

• des sanctions pénales prévues par le Code de l’urbanisme.

La démolition peut être ordonnée même si son coût est élevé, dès lors qu’un préjudice direct est prouvé.

Voici une illustration tirée d’une histoire vraie.

 Les faits

À La Réunion, une propriétaire de villa subit la construction voisine qui limite fortement :

• sa vue panoramique sur la côte et le littoral ouest,

• son ensoleillement,

• la luminosité d’une pièce à vivre.

Constat d’expert

Après reconstitution de la topographie initiale, l’expert relève que la construction dépasse largement les hauteurs autorisées par le permis de construire initial et modificatif.

Décision de la cour d’appel

La démolition partielle de la construction est ordonnée pour la ramener dans les limites fixées par le permis modificatif.

Pourvoi en cassation

Le propriétaire conteste, estimant que le juge aurait dû vérifier :

• si la non-conformité était minime ou non,

• si le coût de la démolition n’était pas disproportionné,

• et chiffrer les travaux.

Arrêt de la Cour de cassation – 4 avril 2024 (RG n° 22-21.132)

La Cour rejette le pourvoi et rappelle :

• En matière délictuelle (article 1240 du Code civil), la réparation doit être intégrale.

• Le juge n’a pas à apprécier le caractère disproportionné du coût pour le responsable.

• Il suffit que soit prouvé le préjudice direct causé au voisin.

Ici, le non-respect du permis a été établi, ainsi que son impact sur la vue, l’ensoleillement et la luminosité.

MON CONSEIL D’AVOCAT SPECIALISTE EN DROIT IMMOBILIER

• Respecter le permis de construire est impératif.

• Une construction non conforme peut être démolie si elle cause un préjudice avéré.

• Le coût des travaux n’est pas un argument pour éviter la remise en état.