Non respect du permis de construire et troubles au voisin

« Un bon renard ne mange pas les poules de son voisin”

 (j’avais aussi : ne fais pas à autrui ce que tu n’aimerais pas qu’on te fasse).

Je vous raconte cette semaine l’histoire d’une propriétaire d’une villa, à la Réunion, très gênée par la construction édifiée par son voisin.

En effet, la construction limite très largement la vue panoramique sur la côte et le littoral ouest, l’ensoleillement et la luminosité dont elle bénéficiait.

Une expertise est ordonnée en justice.

L’expert, après avoir reconstitué la topographie naturelle du terrain (avant que celle-ci ne soit modifiée par les travaux de terrassement), note que la construction édifiée dépasse très largement les hauteurs au faîtage et à l’égout autorisées par les permis de construire originaire et modificatif.

La cour d’appel ordonne alors la démolition partielle de la construction pour la réduire dans les limites prévues par le permis de construire modificatif.

Fort mécontent, le propriétaire de la construction litigieuse forme un pourvoi en cassation.

Il soutient qu’il appartenait au juge du fond de rechercher concrètement, d’après les circonstances particulières de l’espèce dont il était saisi, si les sanctions qu’il prononce étaient ou non disproportionnées.

Il aurait dû se prononcer sur le point sur le point de savoir si la non-conformité de la construction au regard du permis de construire modificatif était minime ou pas.

Et il aurait dû, avant d’ordonner la démolition, se fonder sur une évaluation du prix des travaux qu’une telle mesure impliquait.

À votre avis, a-t-il obtenu gain de cause ?

La réponse est non.

Dans cet arrêt du 4 avril 2014 (RG n° 22 – 21. 132), la Cour de cassation rejette le pourvoi.

Elle rappelle le principe légal de la réparation intégrale du préjudice subi en matière délictuelle c’est-à-dire dans les cas où aucun contrat a été conclu.

Et elle déduit de cet article 1240 du Code civil, que dans cette matière, le juge ne peut pas apprécier la réparation du dommage de la victime au regard du caractère disproportionné de son coût pour le responsable du dommage.

Elle approuve la cour d’appel d’avoir énoncé que la demande de démolition pouvait prospérer à condition d’établir que la construction édifiée en violation du permis de construire avait causé un préjudice direct au voisin.

En l’espèce la cour d’appel a bien caractérisé la violation des obligations du permis de construire d’une part et d’autre part le fait que cette violation privait la voisine d’une grande partie de la vue panoramique sur la côte et le littoral, limitait l’ensoleillement dont elle bénéficiait et réduisait la luminosité de l’une de ses pièces à vivre.

Ainsi la cour d’appel avait caractérisé le lien entre le non-respect du permis de construire et le préjudice subi par le voisin et elle pouvait donc ordonner la démolition de la construction dans les limites du permis de construire.

Moralité

Un permis de construire doit impérativement être respecté, sauf à subir, entre autres, les foudres du voisin !

Les bonnes relations de voisinage sont précieuses. Un conseil : quand vous emménagez quelque part, allez-vous présenter à vos voisins.