Nuisances sonores : obligations du bailleur?

QUELLES SONT LES OBLIGATIONS DU BAILLEUR EN CAS DE NUISSANCES SONORES ?

Le bailleur a l’obligation de garantir à son locataire la jouissance paisible du logement. Cela implique qu’il doit intervenir lorsque des nuisances sonores anormales compromettent cette jouissance, qu’elles proviennent d’équipements défectueux, de défauts de construction.

Lorsqu’il est à l’origine du trouble ou qu’il en a connaissance, le bailleur doit prendre les mesures nécessaires pour y mettre fin. Et si la situation le justifie, la justice peut aller jusqu’à lui imposer la réalisation de travaux précis, sur la base d’une expertise.

En cas d’inaction ou de refus, le locataire peut obtenir une condamnation en justice, voire des dommages et intérêts, pour le trouble de jouissance subi.

Voici une illustration de ce sujet.

Une locataire gênée par les vibrations d’une chaufferie

En 2006, la société A signe un bail à construction avec la société O. Elle conserve la possibilité de sous-louer certains logements à ses salariés.

En décembre 2008, Madame L, salariée, se voit attribuer un logement de fonction… mais à peine installée, elle se plaint de fortes nuisances sonores. Celles-ci proviennent de la chaufferie située juste en dessous de son appartement.

Malgré des discussions, aucune solution n’est trouvée.

Expertise judiciaire et proposition de travaux concrets

La société A demande la désignation d’un expert judiciaire.

L’expert établit que les nuisances acoustiques sont dues à un liaisonnement rigide entre les équipements de la chaufferie et les parois du local (sols, murs, plafonds).

Il estime que toute désolidarisation technique serait très difficile, voire irréalisable, compte tenu de l’exiguïté du local.

Il recommande alors de transférer la chaufferie dans un autre local disponible, situé sous les vestiaires du personnel, et de l’échanger avec le local électrique.

Sur cette base, le tribunal, puis la cour d’appel, condamnent la société O à réaliser les travaux de transfert.

La Cour de cassation confirme la condamnation à réaliser des travaux précis (arrêt du 13 juin 2024, RG n° 22–21.250)

La société O forme un pourvoi. Elle affirme qu’elle aurait dû rester libre de choisir les moyens pour mettre fin aux nuisances, et que la justice ne peut lui imposer une méthode précise.

Mais la Cour de cassation rejette son argument :

• Une juridiction, lorsqu’elle constate un trouble avéré, peut imposer des mesures précises, surtout lorsqu’elles sont fondées sur une expertise technique.

• Elle confirme donc que le bailleur peut être contraint à exécuter des travaux spécifiques, si ce sont les seuls propres à faire cesser le trouble.

Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier

Lorsqu’un locataire subit des nuisances sonores, l’expertise judiciaire est une étape-clé. Elle permet d’objectiver les causes et d’orienter les solutions.

Bailleur comme locataire ont tout intérêt à collaborer avec l’expert, pour identifier une solution à la fois efficace et réaliste.

Et attention : si les travaux préconisés sont jugés nécessaires pour faire cesser le trouble, le juge peut parfaitement en imposer la réalisation, même si elle est coûteuse. Il ne suffit pas de “promettre de faire mieux”.