Offre d’achat acceptée : le vendeur ne peut se rétracter

Qu’est-ce qu’une offre d’achat en immobilier ?

Une offre d’achat est un engagement écrit par lequel un acheteur propose d’acquérir un bien immobilier à un prix déterminé.
Elle marque le début des négociations avec le vendeur.

L’offre précise généralement :

• le prix proposé,

• le délai de validité de l’offre,

• les conditions de financement éventuelles.

Si le vendeur l’accepte sans modification, un accord est formé : on parle alors de promesse synallagmatique de vente (ou « compromis »).

Mais tant qu’aucune offre n’est acceptée, ni l’acheteur ni le vendeur ne sont juridiquement engagés.

Une fois acceptée, l’offre peut engager l’acheteur, sauf clause de rétractation ou condition suspensive.

Vente immobilière : l’offre d’achat acceptée engage le vendeur

« Mais tôt ou tard, nos engagements nous rattrapent… »

Une citation tirée de Grey’s Anatomy qui illustre parfaitement le dossier de cette semaine.

 L’affaire : une vente d’appartement avortée après acceptation

Une offre à 780 000 € acceptée, puis… rétractée

Une société A souhaite acquérir un appartement et deux emplacements de parking en région parisienne.

Elle adresse une offre d’achat à 780 000 € au propriétaire, Monsieur V, qui déclare l’accepter.

Quelques jours plus tard, Monsieur V se rétracte.

La société veut faire valoir ses droits

Considérant que l’offre a été acceptée sans conditions, la société assigne le vendeur devant le tribunal judiciaire.

Elle demande :

• La constatation de la vente

• La signature forcée de l’acte authentique

• Le paiement de 77 745 € de dommages-intérêts

Rejet en première instance et en appel

Une offre considérée comme préparatoire

Le tribunal puis la cour d’appel rejettent les demandes de la société.

Pourquoi ?

Les juges estiment que l’offre d’achat était conditionnée à la signature ultérieure d’une promesse de vente, à travers laquelle les engagements seraient précisés.

Donc pas de vente formée selon eux.

La Cour de cassation donne raison à l’acheteur

Arrêt du 22 juin 2023 (RG n° 22–16.498)

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel et rappelle l’article 1583 du Code civil :

La vente est parfaite dès qu’il y a accord sur la chose et le prix.

Elle précise que :

Si ni l’offre ni son acceptation ne conditionnent la vente à une promesse, alors l’offre acceptée vaut vente.

Les enseignements pratiques pour les professionnels de l’immobilier

Une offre d’achat engage réellement

Une offre d’achat acceptée, même sans signature ultérieure d’un compromis, forme un contrat de vente.

Elle lie juridiquement les parties.

Vigilance à la rédaction des offres

Il est essentiel d’indiquer clairement si une offre est subordonnée à une promesse ou à d’autres conditions.

Les agents immobiliers ont un devoir d’information : en cas d’erreur ou d’omission, leur responsabilité peut être engagée.

Mon conseil d’avocat spécialiste 

Soyez vigilants dès l’offre d’achat : un simple accord sur la chose et le prix peut suffire à engager une vente, même en l’absence d’acte authentique ou de promesse préalable.

Un professionnel de l’immobilier doit toujours éclairer son client sur les conséquences juridiques de sa signature.