Parties communes en copropriété : vente de la chose d’autrui

Un copropriétaire peut-il privatiser une partie commune ?

 Un copropriétaire ne peut pas s’approprier une partie commune de l’immeuble (jardin, couloir, toit-terrasse, etc.) sans l’autorisation de l’ensemble des copropriétaires.

Concrètement, il doit obtenir un vote à l’unanimité en assemblée générale, et faire établir un acte modificatif de l’état descriptif de division. Cet acte doit ensuite être publié au service de publicité foncière.

À défaut de respecter cette procédure, la privatisation est illégale et peut être contestée, même plusieurs années après.

Une acquisition prometteuse… en apparence

Un couple acquiert en mars 2015 plusieurs lots dans un immeuble situé près de Saint-Étienne.

Il s’agit d’un triplex avec cave et deux terrasses privatives : un bien attractif, bien situé, et avec de beaux volumes.

Des désordres et des soupçons

Quelques mois plus tard, les nouveaux propriétaires constatent des désordres.

Ils sollicitent une expertise judiciaire, qui est rendue en octobre 2017.

Mais leur stratégie change : au lieu de demander réparation des malfaçons, ils visent plus large… et plus radical.

Ils demandent l’annulation pure et simple de la vente.

Pourquoi ? Parce qu’ils affirment que la venderesse leur a vendu une partie commune de la copropriété. Autrement dit, un bien qui ne lui appartenait pas.

Le fond du litige : vente de la chose d’autrui ?

L’argument du couple repose sur l’article 1599 du Code civil : la vente de la chose d’autrui est nulle.

Et il est vrai qu’en 2009, la venderesse avait agrandi son appartement en annexant une partie commune. Mais :

• Il s’agissait d’une petite copropriété familiale à l’époque.

• En février 2015, l’assemblée générale avait approuvé à l’unanimité ces travaux et la modification de l’état descriptif de division.

• Le notaire avait même établi un acte modificatif le jour même de la vente, en mars 2015.

Cependant, cet acte n’enregistrait pas explicitement la cession de la partie commune. Il a donc été rectifié en juin 2015… avant d’être annulé plus tard.

Une vente juridiquement fragile ?

Le couple affirme que la venderesse ne pouvait pas vendre une partie commune sans acte de cession en bonne et due forme. Et qu’en conséquence, ils restaient exposés à un risque d’éviction.

Mais :

• Le tribunal rejette leur demande.

• La cour d’appel aussi, en soulignant que personne ne conteste leur propriété sur les lots, pas même le syndicat des copropriétaires.

Le pourvoi en cassation : un dernier espoir

Le couple forme un pourvoi, arguant qu’en l’absence d’un acte de cession valide, leur titre de propriété est incertain.

Selon eux, ils ne sont pas à l’abri d’une future action en revendication du syndicat.

La réponse de la Cour de cassation

Dans un arrêt du 14 septembre 2023 (RG n°22-18.504), la Cour rejette le pourvoi. Elle confirme que :

• L’assemblée générale avait donné son accord à l’unanimité.

• L’état descriptif de division et son rectificatif étaient conformes à cette décision.

• Tous les acteurs de la vente étaient d’accord sur le transfert de propriété, même si les actes modificatifs ultérieurs ont été annulés… à l’initiative même des acheteurs.

  La Cour rappelle un principe fondamental :

  la nullité d’une vente n’est pas automatique.

  Elle suppose l’existence d’un risque réel d’éviction. Ce qui n’était pas le cas ici.

  Ce qu’il fallait faire : une stratégie plus simple et plus efficace

  Au lieu d’essayer d’annuler la vente sur une base juridique fragile, les acquéreurs auraient été mieux inspirés de :

  • Se concentrer sur les désordres constatés.

  • Demander réparation au constructeur ou à la venderesse sur ce terrain-là.

  Moralité : en droit immobilier, il est parfois plus sage de viser juste… que de viser trop large.